О проведении капитального ремонта при накоплении денежных средств на специальном счёте.

Основные преимущества формирования фонда на специальном счете:

1) права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат самим собственникам помещений, денежные средства на специальном счете могут быть использованы собственниками по назначению в любое время;

2) собственники вправе самостоятельно выбирать вид работ, который необходимо провести;

3) собственники имеют возможность самостоятельно определять подрядчика, а также выбирать кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет дома.

В силу части 1 статьи 170 Жилищного кодекса РФ фонд капитального ремонта, формируемый на специальном счете, образуют:

- взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме;

- пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете;

- заёмные средства, привлечённые собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества.

Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.

· В силу части 1 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме.

В целях формирования фонда капитального ремонта на специальном счете действующим законодательством предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению владельца специального счета, то есть организации, на имя которой открывается специальный счет, которая на основании решений общих собраний собственников заключает договор специального счета и взаимодействует с банком по вопросам совершения операций по такому счету, а также исполняет иные обязанности, предусмотренные пунктом 7 части 1 статьи 167, частью 5 статьи 170, частями 1 и 3 статьи 172, частями 6, 7, 9, 10 и 12 статьи 173, частью 7 статьи 177, частью 7 статьи 189 Жилищного кодекса РФ.

Владельцем специального счета согласно частям 2 и 3 статьи 175 Жилищного кодекса РФ может быть:

- ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ;

- осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

- управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;

- региональный оператор. Региональный оператор в случае выбора его в качестве владельца специального счета обязан выполнять все требования и ограничения, установленные жилищным законодательством для других владельцев специального счета. Произвольно распоряжаться средствами фонда капитального ремонта, а также расходовать их на цели финансирования капитального ремонта в других многоквартирных домах региональный оператор не вправе.

· Действующее законодательство не возлагает на владельца специального счета обязанность по организации и проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

· Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете, при этом на таком счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме. Средства, накопленные на специальном счете, могут быть израсходованы исключительно на данный̆ многоквартирный̆ дом. Одного специального счета для нескольких многоквартирных домов быть не может, средства со специального счета конкретного дома не могут быть заимствованы на капитальный ремонт других домов.

Действующим законодательством предусмотрены гарантии сохранности средств на специальном счете:

1) на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в пункте 1.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а также обязательств, вытекающих из договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.

2) в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 355-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» статьей 175.1 Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения владельцем специального счета договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете. Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета. Решение о размещении временно свободных средств фонда на специальном депозите принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

· Собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете несут ответственность за весь процесс организации и проведения капитального ремонта многоквартирного дома: от определения источников его финансирования и разработки проектной и (или) сметной документации до определения подрядной организации, заключения договора с ней, осуществления контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по капитальному ремонту, их приемки и оплаты.

Согласно частям 2 и 3 статьи 189 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе. Предложения, связанные с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, представляет собственникам помещений в таком доме лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора).

В отличие от случая формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, в котором функции технического заказчика работ по капитальному ремонту осуществляет региональный оператор, при формировании фонда на специальном счете функции технического заказчика должна осуществлять организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, как лицо, ответственное за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В связи с этим, собственникам помещений в многоквартирном доме рекомендуется решением их общего собрания наделять организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, полномочиями по осуществлению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту.

Для регионального оператора в случае, когда он выступает владельцем специального счета, обязанность по осуществлению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту действующим законодательством не предусмотрена.

Для проведения работ по капитальному ремонту необходимо заблаговременно подготовить сметную документацию, а в случаях, установленных Градостроительным кодексом РФ, проектную документацию. Виды работ, для проведения которых обязательно необходима разработка проектной документации, утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 г. № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

В соответствии с частью 3 статьи 189 Жилищного кодекса РФ не менее чем за четыре месяца до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт в соответствии с региональной программой, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта; о необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости; о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта. Согласно части 4 статьи 189 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения указанных предложений, обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в соответствии с частью 5 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, которым должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме предусмотрен статьями 44 - 48 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимаются решения общего собрания собственников по вопросам:

- о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- об использовании фонда капитального ремонта;

- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;

- о получении ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирном доме должен быть оформлен в соответствии с требованиями, установленными приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

В силу части 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, правление ТСЖ, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в установленном порядке, направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ в ГЖИ.

Если к плановому периоду, предусмотренному региональной программой, средств на специальном счете недостаточно, то в этом случае общим собранием собственников может быть принято любое из следующих решений:

- о переносе установленного срока (планового периода) капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период в соответствии с частью 4 статьи 168 Жилищного кодекса РФ. Такое решение может быть принято в случае отсутствия необходимости в выполнении соответствующей работы по капитальному ремонту в срок, предусмотренный региональной программой. Копия указанного решения должна быть направлена в соответствующий орган для внесения необходимых изменений в региональную программу в рамках ее актуализации;

- об уплате взносов на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный̆ ремонт;

- о привлечении кредитных и (или) заемных средств на проведение капитального ремонта в соответствии с пунктом 1.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ;

- об оплате работ по капитальному ремонту в рассрочку (при согласовании соответствующего условия в договоре с подрядной̆ организацией).

· Если собственники помещений накапливают средства на специальном счете, то за обеспечение проведения капитального ремонта отвечают сами собственники.

В связи с этим, на общем собрании собственников целесообразно также определить подрядную организацию и существенные условия, на которых заключается договор об оказании услуг и (или) работ по капитальному ремонту. При определении подрядной организации в данном случае действующим законодательством не предусмотрено обязательное проведение конкурсных процедур. Вместе с тем, согласно подпункту «д» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416, управление многоквартирным домом обеспечивается путем выбора, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме.

· Собственники вправе самостоятельно установить конкурсную процедуру отбора подрядной организации.

В соответствии с требованиями статьи 53 Градостроительного кодекса РФ при проведении капитального ремонта строительный контроль осуществляется лицом, производящим работы, а также техническим заказчиком, либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. В процессе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме техническим заказчиком должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность многоквартирного дома и в соответствии с технологией капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения. В приемке выполненных работ в обязательном порядке принимают участие представители подрядной организации, организации, выступающей в качестве технического заказчика работ по капитальному ремонту, организации, осуществляющей строительный контроль (при наличии), уполномоченные представители собственников помещений в многоквартирном доме.

Если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не принято решение об увеличении размера взноса на капитальный ремонт, то оплачиваться со специального счета могут только следующие работы:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения, в том числе установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления электрической энергии, и узлов управления и регулирования потребления электрической энергии;

2) ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения, в том числе установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления газа, и узлов управления и регулирования потребления газа;

3) ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, в том числе установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов;

4) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

5) ремонт крыши;

6) ремонт фасада, ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, ремонт фундамента многоквартирного дома.

Приборы учета потребления коммунальных ресурсов, узлы управления и регулирования их потребления устанавливаются в соответствии с действующим законодательством только при замене самой инженерной системы.

· Оплачивать за счет фонда капитального ремонта расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом многоквартирных домов, использовать эти средства на оплату задолженности за потребленные коммунальные ресурсы или на финансирование деятельности управляющей организации, ТСЖ, жилищного кооператива запрещено.

В соответствии с частью 3 статьи 166 Жилищного кодекса РФ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома. В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Перечень операций, которые могут совершаться по специальному счету, предусмотрен частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ. По специальному счету могут совершаться следующие операции:

- списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в части 1 статьи 174 Жилищного кодекса РФ;

- списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в части 1 статьи 174 Жилищного кодекса РФ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

- в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

- в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

- зачисление взносов на капитальный ремонт, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

- начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета. Если это предусмотрено договором специального счета, банк может начислять проценты за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, а также списывать со счета комиссионное вознаграждение. При этом согласно разъяснениям, содержащимся в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.07.2014 г. № 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента;

- перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на снос или реконструкцию дома, а также в случае изъятия земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд;

- размещение денежных средств на специальном депозите и их зачисление со специального счета на специальный депозит, возврат на специальный счет денежных средств, процентов от размещения денежных средств на специальном депозите.

Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, не допускаются. Банк в порядке, установленном статьей 177 Жилищного кодекса РФ, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям Жилищного кодекса РФ. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Без акта приемки может быть оплачен аванс на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости этих услуг и (или) работ по договору.

Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, займодавцем с указанием этих банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;

2) кредитного договора, договора займа.

Если перечисленные документы представлены не будут, банк обязан отказать в выполнении распоряжения владельца специального счета о списании средств со специального счета.

В силу частей 4.1 и 4.2 статьи 170 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В этом случае перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой. Кроме того, частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса РФ также предусмотрено, что собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Основанием для проведения отдельных видов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме является соответствующее решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 5 статьи 189 Жилищного кодекса РФ. При этом согласно разъяснениям, содержащимся в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.07.2014 г. № 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», в случае, когда капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принятого в соответствии с частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, какого-либо специального срока для уведомления собственников о проведении капитального ремонта не устанавливается, и данный вопрос должен (при необходимости) решаться на общем собрании собственников помещений в таком доме, на котором принимается решение о проведении капитального ремонта.

· В случае не проведения капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой, жилищным законодательством предусмотрена возможность принудительного изменения способа формирования фонда капитального ремонта со специального счета на счет регионального оператора.

· Когда к срокам, предусмотренным региональной программой, средств на специальном счете будет недостаточно для финансирования работ по капитальному ремонту, частями 7 - 10 статьи 173 Жилищного кодекса РФ предусмотрено дополнительное основание для принудительного прекращения формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.