Залог недвижимости (ипотека)

80.Залогодатель может быть как должник в обязательстве, так и 3-е лицо.Залогодатель может быть физическое, юридическое лицо, которому имущество принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Залогодатель имущественного права может быть только лицо, которому принадлежит право. Залогодержателем может быть любой субъект гражданских правоотношений.

Права и обязанности залогодателя:

· Принимать меры для сохранности имущества

· Производить капитальный и текущий ремонт

· Страховать за свой счет предмет залога

· В случае утраты или повреждения имущества восстановить или заменить предмет залога аналогичной по стоимости вещью либо если это независимо досрочно погасить основной долг

· Владеть и пользоваться предметом залога

· Распоряжаться с согласия залогодержателя предметом залога

Права залогодержателя:

· Требовать прекращения любого посягательства со стороны 3-х лиц

· Требовать от залогодателя принятия мер по сохранности имущества

· Проверять по документам фактическое наличие, размер, состояние и условия сохранности заложенного имущества

· Требовать восстановления или замены заложенной вещи в случае ее утраты или повреждения либо досрочного погашения долга

· Уступить права по договору залога

· Требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом и право обратить взыскание на заложенное имущество

· Владеть и пользоваться предметом залога

81. Залогодержатель может удовлетворять требование из стоимости заложенного имущества, если по истечении срока основного обязательства (обязательства, обеспеченного залогом) оно не будет исполнено. Если основное обязательно исполнено частично по общему правилу, залог сохраняется в первоначальном объеме. Если основное обязательство будет полностью погашено 3-им лицом за должника, то к нему с правом требования по основному обязательству переходит право залога. Обращение взыскивания на заложенное имущество, как правило, происходит по решению суда. Но для удовлетворения требования залогодержатель о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества производится на основании нотариально удостоверенного договора, заключенного между залогодателем и залогодержателем после возникновения оснований для обращения взысканий на предмет залога.

При этом в договоре не может быть предусмотрен переход права собственности имущества заложенного к залогодержателю. Только по решению суда может быть обращено взыскание в следующих случаях: 1)Если для заключения договора о залоге требовалось согласие другого лица или органа (общая совместная собственность) 2)Если предметом залога является историко-культурные ценности РБ 3)Если залогодатель отсутствует и невозможно установить его местонахождение 4)Предметом залога выступает ограниченное в обороте им.-во (наркотики) 5)Выступает предприятие как имущ.-ый комплекс.

Реализация имущества, на которое обращено взыскание в рамках залогового обязательства производится путем продажи с публичных торгов (аукциона).

По просьбе залогодателя суд может отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до 1 года. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда, если обращение взыскания происходит в судебном порядке, а в остальных случаях определяется соглашением залогодателя и залогодержателя. Если же торги признаны несостоявшимися у залогодержателя возникает право приобрести заложенное имущество. Если и повторные торги признаны несостоявшимися, то залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с уценкой предмета залога до 10% от начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, то договор о залоге прекращается

82. Ипотека – залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.
2. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
3. Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства). Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (далее – имущество, являющееся предметом ипотеки).

83. Поручительство. По договору поручительства, поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнением обязательства должников полностью или в части. Заключается в письменной форме, а иначе недействителен. Договор поручительства может быть заключен для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. По общему правилу поручитель несет совместно с должником солидарную ответственность перед кредитором!!!!

Поручитель отвечает в том же объеме что и сам должник. Поручитель, исполнивший обязательство перед кредитором в полном объеме имеет право обратного требования должнику, если найдет его. На должника, исполнившего обязанность перед кредитором возлагаются немедленные извещения об этом поручителе. Основания прекращения поручительства: 1) Прекращение основного обязательства 2)Изменение основного обязательства, влекущее увеличение ответственности для поручителя без его согласия 3)Перевод долга по обеспеченному поручительством обязательствам, если поручитель не дал кредитору согласие отвечать за нового должника 4)Если кредитор отказался принять надлежащее исполнение от должника или поручителя 5)Истечение срока договора поручительства (если такой срок не установлен, то поручительство прекращается, если кредитор в течение 1 года с момента возникновения права требования должнику не предъявит иск поручителю). Если же нельзя определить момент возникновения права требования должнику, то в течение 2 лет со дня заключения договора поручительства.