Договор пожизненного содержания (ухода): понятие, юридическая характеристика, форма и стороны.

Договор пожизненного содержания (ухода) – это договор, по которому одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, иное недвижимое или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно. ГК ст.744

Суть договора пожизненного содержания (ухода) сводится к передаче имущества одним лицом другому в собственность в обмен на получение содержания в виде денежных средств и (или) других материальных благ и ухода в виде услуг. Они предоставляются лицу, которое передает имущество по договору, персонально и пожизненно. Имущество становится собственностью покупателя сразу после оформления договора и при жизни отчуждателя.

Сторонами договора пожизненного содержания являются отчуждатель и приобретатель.

Согласно статье 746 ГК сторонами по договору пожизненного содержания (ухода) является отчуждателя и приобретатель.

Отчуждатель - передающий свое имущество (недвижимое или ценное движимое) в собственность взамен на пожизненное содержание (уход). Отчуждателем может быть физическое лицо любого возраста и состояния здоровья. Но все-таки должен быть дееспособен.

Приобретатель - тот, кто получает имущество в собственность (совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо). Обязанности по содержанию (уходу) должен выполнять именно он.

Договор может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица: т.е. отчуждатель передает в собственность приобретателю свое имущество, а уход (или материальное содержание) будет получать третье лицо.

Необходимо точно установить субъекта права собственности на передаваемое имущество и удостовериться в отсутствии ограничений на распоряжение им.

Так, отчуждатель должен быть единоличным собственником отчуждаемого имущества. Правоустанавливающий документ не всегда достаточен для прояснения этого вопроса. Возможен ряд случаев, когда юридически имущество находится в общей совместной собственности, в то время как в правоустанавливающем документе фигурирует только один собственник. Например, если имущество было приобретено в браке, брак расторгнут (либо супруги не проживают вместе), а имущество не подлежало разделу в натуре. Такое имущество находится согласно семейному законодательству в общей совместной собственности. После смерти одного из сособственников такого имущество его доля входит в наследственную массу и после предусмотренной законом процедуры переходит в собственность к наследникам такого сособственника.

Во избежание негативных последствий после заключения договора пожизненного содержания все подобные нюансы должны быть тщательно перепроверены с помощью специалиста (юриста).

Если же отчуждаемое имущество все же принадлежит нескольким лицам (сособственникам), договор пожизненного содержания может быть заключен ими совместно. В случае смерти одного из сособственников объем обязательств приобретателя соответственно уменьшается. Если договор хочет заключить только один из сособственников, то договор может быть заключен лишь после выделения его доли в имуществе либо определения порядка пользования имуществом.

Перед заключением договора пожизненного содержания необходимо устранить все сомнения в дееспособности отчуждателя, а также в осознании им значения своих действий. Полная гражданская дееспособность возникает у лица по достижению определенного законом возраста. В ряде случаев лицо по решению суда может быть ограничено в своей гражданской дееспособности или признано недееспособным. Отсутствие у стороны договора необходимого объема дееспособности является основанием для признания такого договора недействительным.

Ст. 745. Форма договора пожизненного содержания (ухода)

1. Договор пожизненного содержания (ухода) составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

2. Договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации.

Содержание договора пожизненного содержания и его выполнение.

Содержание договора пожизненного содержания (ухода) составляют права и обязанности сторон. Согласно статьям 744, 749 ГК приобретатель обязуется систематически обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом. Содержание заключается в материальном обеспечении, которое может иметь натуральную (питание) или денежную (денежные суммы) форму. Виды обеспечения и ухода отчуждателя стороны указывают в договоре. Это может быть предоставление жилья, организация ежедневного питания, в частности, собственного приготовления, приобретения продуктов питания, предметов гигиены, бытовой химии, обеспечение необходимой одеждой (купить, заказать, пошить), выплата денежных сумм, организация медицинского обслуживания, санаторно-курортного лечения, вызов и оплата услуг парикмахера, водителя и др., уборка квартиры (дома) и т.п. Виды ухода и содержания должны быть конкретно названы в договоре, например, вызов парикмахера ежемесячно, предоставление питания собственного приготовления три раза в день с перечнем блюд. Отсутствие в договоре четко определенных видов материального обеспечения и ухода влияет на возможность отчуждателя расторгнуть договор в связи с нарушением покупателем своих обязанностей по предоставлению такого содержания (ухода). Закон особо выделяет обязанность приобретателя обеспечить отчуждателя жильем в доме (квартире), переданном ему по договору пожизненного содержания (ухода). Так, если стороны предусматривают данный вид удержания, то ст. 750 ГК требует, чтобы в договоре была конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать. В отношении других видов обеспечения существует общее правило, что последние с учетом их характера и особенностей, должны предоставляться отчуждателю по договору пожизненного содержания (ухода) систематически. Согласно ст. 751 ГК материальное обеспечение, которое ежемесячно должно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном законом.

Несмотря на бесспорное важность определения сторонами в договоре видов содержания (ухода) отчуждателя ч. 1 ст. 749 ГК устанавливает, что в договоре не должны, а только могут быть определены все виды материального обеспечения и ухода (попечения), которыми приобретатель должен обеспечить отчуждателя. В случае если обязанности приобретателя не были конкретно определены в договоре или в случае возникновения потребности обеспечить отчуждателя другими видами материального обеспечения и ухода спор относительно этого должен решаться в соответствии с принципами справедливости и разумности. В связи с последним возникает вопрос - для чего заключается договор пожизненного содержания (ухода), если обязанности приобретателя перед отчуждателем относительно видов материального обеспечения и видов ухода (попечения) могут конкретно не определяться в договоре? Очевидно, ст. 749 ГК должна применяться лишь в случае возникновения потребности обеспечить отчуждателя другими видами материального обеспечения и ухода, которые не были предусмотрены сторонами на момент заключения договора и необходимость в которых возникла у отчуждателя позже. Поскольку договор пожизненного содержания (ухода) заключается с целью предоставления материального обеспечения и ухода (попечения) отчуждателю, виды, размер, порядок, сроки предоставления содержания (ухода) должны быть названы в договоре как можно подробнее, а не определяться судом в соответствии с принципами справедливости и разумности в случае возникновения спора относительно цього1.

Следовательно, приобретатель по договору пожизненного содержания наделен такими обязанностями: предоставлять отчуждателю пожизненно конкретные виды материального обеспечения (в натуральной и/или денежной форме) и/или ухода (попечения) в сроки, предусмотренные договором; обеспечить отчуждателя жильем в случае, если такая обязанность предусмотрена договором; похоронить отчуждателя, даже если такая обязанность не был предусмотрен договором (ч. Из ст. 749 ГК). При этом, если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, то расходы на погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем.

Закон, обеспечивая выполнения договора пожизненного содержания (ухода), в ст. 754 ГК устанавливает, что:

- приобретатель не может до смерти отчуждателя переданное ему по договору пожизненного содержания имущество продать, обменять, подарить, заключить в отношении него договор залога или передать в собственность другому лицу на основании другой сделки;

- в течение жизни отчуждателя на имущество, переданное приобретателю по договору пожизненного содержания, не может быть обращено взыскание по обязательствам приобретателя;

- утрата, уничтожение, повреждение переданного имущества не прекращает действие договора пожизненного содержания (ухода) и не является основанием для прекращения или уменьшения объема обязанностей приобретателя перед отчуждателем.

Договор пожизненного содержания (ухода), заключенный с покупателем - физическим лицом, предусматривает личное выполнение обязанностей приобретателем. Лишь в случае невозможности дальнейшего исполнения последним своих обязанностей по основаниям, которые имеют существенное значение, обязанности приобретателя по договору могут быть переданы по согласию отчуждателя члену семьи приобретателя (то есть лицу, которое является известной отчуждателю) или другому лицу по соглашению сторон (ч. 1 ст. 752 ГК).

прав приобретателя принадлежит право требовать расторжения договора пожизненного содержания (ухода). Следует подчеркнуть, что приобретатель при реализации этого права не ограничен никакими условиями и уважительными причинами (п. 2 ч. 1 ст. 755 ГК).

Отчуждатель имеет право: требовать от покупателя надлежащего выполнения предусмотренных договором обязанностей (статьи 749, 750 ГК); замены имущества, переданного по договору пожизненного содержания приобретателю, с согласия последнего (ст. 753 ГК); потребовать в судебном порядке расторжения договора в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины (ст. 755 ГК). Прекращение договора пожизненного содержания (ухода). Согласно ч. 2 ст. 755 ГК договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя. Поскольку приобретатель должен обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом в течение жизни, то соответственно смерть отчуждателя прекращает обязательства его исполнением (ст. 599 ГК).

Договор также может быть прекращен по договоренности приобретателя и отчуждателя (ст. 604 ГК); сочетанием приобретателя и отчуждателя в одном лице, например в случае наследования (ст. 606 ГК); освобождением отчуждателем получателя от его обязанностей по договору, то есть прощением долга (ст. 605 ГК).

По требованию одной из сторон договор пожизненного содержания может быть расторгнут по решению суда в соответствии со ст. 755 ГК. Так, по требованию отчуждателя имущества по решению суда договор может быть расторгнут в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины (ч. 1 ст. 755 ГК). В таком случае отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое он передал по договору, и соответственно имеет право требовать от приобретателя его возвращения (ч. 1 ст. 756 ГК). При этом расходы, которые понес приобретатель в связи с содержание и/или уходом отчуждателя, в соответствии с условиями договора пожизненного содержания (ухода) возврату не подлежат.

По решению суда договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут также и по требованию приобретателя (ч. 1 ст. 755 ГК). Как уже отмечалось, закон не устанавливает никаких условий, причин или случаев для такого расторжения. Оно может быть вызвано, например, заменой приобретателя в связи с невозможностью последнего исполнять обязанности по договору. Именно в таком случае, в случае удовлетворения требований приобретателя, суд может оставить за ним право собственности на часть имущества с учетом времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял обязанности по договору пожизненного содержания (ухода) в соответствии с ч. 2 ст. 756 ГК.

Во время срока действия договора пожизненного содержания (ухода) возможно наступление таких обстоятельств, как смерть приобретателя (физического лица) или прекращения юридического лица-приобретателя, что существенно влияют на действие договора.

Так, в случае смерти физического лица-приобретателя его права и обязанности переходят к наследникам, к которым перешло право собственности на имущество, переданное отчуждателем (ч. 1 ст. 757 ГК). При этом если наследник по завещанию отказался от принятия имущества, переданного отчуждателем, то право собственности на это имущество может перейти к наследнику по закону. Если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, то право собственности на это имущество приобретает отчуждатель. При таких обстоятельствах договор пожизненного содержания прекращает свое действие.

В случае прекращения юридического лица-приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) наступают правовые последствия, предусмотренные ст. 758 ГК:

-если у юридического лица есть правопреемник, то права и обязанности по договору переходят к нему;

- если юридическое лицо ликвидируется, то договор прекращает свое действие и имущество возвращается отчуждаемую;

- если в результате ликвидации юридического лица-приобретателя имущество перешло к ее учредителя (участника), то соответственно к нему переходят и права и обязанности по договору пожизненного содержания (ухода).