Аренда зданий и сооружений.

Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Юридическая природа:

- консенсуальный (считается заключенным с момента подписания, достижения сторонами соглашения по его существенным условиям)

- возмездный (предполагает оплату)

- двусторонне-обязывающий: арендодатель несет обязанность предоставления определенного имущества, а арендатор – внесения за это соответствующей платы.

Предметом договора может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Это имеет значение для определения прав на земельный участок. При аренде части здания права арендатора на земельный участок могут не определяться вообще, а при аренде здания в целом права арендатора на земельный участок определяются не только договором, но и законом.

Предметом могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений рег-ся нормами о договоре найма жилого помещения.

Форма:

В соответствии со ст. 651 ГК договор д.б. заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации.

- Срок действия договора с 1 января по 31 декабря либо с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

- при продлении договора на срок менее года сроки не складываются и измененный договор не подлежит гос. регистрации

- договор заключенный на неопределенный срок не нуждается в гос. регистрации

- Договор, заключенный на срок менее года и предусматривающий автоматическую пролонгацию по истечении срока его действия на аналогичный срок, государственной регистрации не подлежит, поскольку отношения сторон в дальнейшем регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему.

Существенные условия:

- О предмете аренды. В соответствии со ст. 607 ГК (общая норма об аренде) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое имущество подлежит передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.

В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): технические паспорта, кадастровый план земельного участка.

- О размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным ст. 654

Установленная в договоре плата включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона.

- передача осущ-ся по передаточному акту