Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Методы оценки стоимости земельных участков
|
|
Таблица
| Название | Область применения | Теоретическая основа |
| Метод остатка для земли | Универсальный метод для застроенных участков, по которым есть информация о доходах от объекта в целом. | Доход от объекта (участок с улучшениями) равен сумме дохода от улучшений и дохода от непосредственно земельного участка. |
| Метод предполагаемого использования | Для незастроенных участков больших площадей, разбиваемых на отдельные земельные наделы под будущую застройку. | Дисконтирование чистых доходов от продажи застроенных в будущем земельных наделов. |
| Метод сопоставимых продаж | Универсальный метод при наличии информации о совершенных сделках с участками, схожими с объектом оценки. | Внесение поправок (на различия по месту расположения, окружению, рельефу, конфигурации и др. отличий) в цены сопоставимых объектов. |
| Метод распределения | Участки застроены относительно новыми однотипными объектами с несущественными различиями в местоположении, конфигурации и наличии коммуникаций. | Сложившееся соотношение между стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений на нем. |
| Метод выделения | Застроенные участки, в которых стоимость улучшений в общей стоимости объекта небольшая и легко рассчитывается. | Вычитание из цены продажи сопоставимого с объектом оценки земельного участка стоимости улучшений на оцениваемом объекте. |
| Метод капитализации земельной ренты | Универсальный метод для застроенных и не застроенных земельных участков, по которым имеются сведения о величине арендной платы. | Доходы в виде арендной платы (по рыночным ставкам) пропорциональны стоимости участка, т.е. стоимость участка равна частному от деления чистого операционного дохода от аренды участка на коэффициент капитализации. |
14. Сущность сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
А) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
Б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
В) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Использование сравнительного подхода позволяет определить наиболее вероятную стоимость объекта оценки на основе его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период (либо объекты предложения).
Условия использования сравнительного подхода:
- ведения базы данных;
- достоверность информации.
Базовым для сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения:
- рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект оценки больше, чем обойдется ему приобретение другого объекта аналогичной полезности.
Полезность – совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.
Сравнительный подход предполагает:
- рынок является открытым и конкурентным
- на нем присутствует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в собственных интересах, экономически рационально, в соответствии с типичной мотивацией и не находится под посторонним давлением.
- собственность приобретается на типичных для данного сегмента рынка условиях финансирования;
- собственность находится на рынке в течение разумного периода, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей и инвесторов.
Сегментирование рынка – процесс разбиение рынка, как совокупности потенциальных и реальных потребителей, на секторах (сегменты), схожие по ряду параметров.
| Сегментирование | |
| Характеристика объекта, типичного для данного сегмента рынка. | Характеристика субъекта (покупателя), типичного для данного сегмента рынка. |
| - назначение использования объекта | - инвестиционная мотивация |
| - качество объекта | - предпочтения |
| - границы, в которых колеблется стоимость объекта | - платежеспособность |
| - передаваемые юридические права и ограничения | - способы финансирования |
| - территориальная привязка | - социально-юридический статус |
Сегментообразующая характеристика – такая характеристика объекта, которая обусловливает принадлежность объекта и его аналога к одному и тому же сегменту рынка.
Ценообразующая характеристика – такая характеристика объекта, которая обусловливает отличие объекта оценки от его аналога в пределах одного и того же сегмента рынка.
Разница в характеристиках является причиной разницы в цене. Устранение разницы в характеристиках приводит к устранению разницы в цене. Разница в характеристиках устраняется с помощью внесения поправок.
Поправка – корректировка, которая вводится в цену сделки с аналогом при приведении ценообоазующих характеристик. Поправки не вносятся на те характеристики, которые и определяют сопоставимость аналога и оцениваемого объекта.
Задача оценщика: подобрать аналоги таким образом, чтобы они как можно ближе совпадали с объектом оценки по своим характеристикам.
Объяснение: чем меньше отличий объекта оценки от его аналога, тем меньше придется вносить поправок. Это означает:
(а) тем точнее были подобраны аналоги
(б) тем меньше вероятность ошибки в процессе расчета стоимости
|
|