Принципы в оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой

К данной группе относятся следующие принципы: соответствия среды, зависимости, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип соответствия среды гласит, что стоимость объекта недвижимости достигает своей максимальной величины в среде наиболее физически, экономически и социально совместимой с объектом недвижимости. Например, стоимость квартиры «хрущевка» меньше стоимости такой же по площади квартиры в доме, построенном по современным проектам.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) устанавливает влияние на стоимость недвижимости различных факторов внешней среды.

Эти факторы в зависимости от степени влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. Основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор - близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от спроса и предложения, которые в свою очередь сами зависят от многочисленных факторов.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Продажная цена зависит от умения согласовать условия сделки, числа и искушенности участников, уровня их эмоций и других факторов.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направлений ценовых измерений. Однако в короткие промежутки на рынке недвижимости эти факторы могут терять свою эффективность.
В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Спрос обычно более изменчив.

В соответствии с принципом конкуренции следует считать, что на коротком отрезке времени цены поддерживаются на одном уровне и реальные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, посредников и других участников рынка. Повышенные прибыли стимулируют обострение конкуренции. Обострение конкуренции приведет к снижению доходов.

Принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла - зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. То есть важно учитывать, что физические, социальные, политические и экономические условия непрерывно изменяются: здания изнашиваются, люди передвигаются, законы меняются, производство расширяется и уменьшается, меняются человеческие вкусы и так далее.