Подходы к оценке Национальным стандартом Украины №1

«Основные положения оценки имущества и имущественных прав» определенные три подхода к оценке ОПИС: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный.

Затратный подход предусматривает определения текущей стоимости затрат на воспроизведение или замещение ОПИС в текущих ценах и следующее корректирования их с учетом суммы амортизации. Чтобы оценить стоимость ОПИС согласно этому подходу, необходимо знать сумму всех затрат, связанных с ним. Затратный подход является единым, который можно применять, когда ОПИС не предназначенный для получения дохода или, когда по тем или иным причинам рыночную стоимость тяжело определить двумя другими подходами.

Сущность сравнительного подхода состоит в том, что стоимость прав на ОПИС определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. Хотя этот подход к оценке, на первый взгляд, выглядит довольно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с великим множеством трудности и условностей. Прежде всего наличие такой трудности обусловленное тем, что не существует двух абсолютно одинаковых ОПИС. Кроме того, информация о цене проданных объектов является малодоступной. Таким образом, хотя рынок формирует наиболее объективную цену, при условиях отсутствия развитого рынка ОПИС в Украине этот подход является малопригодным.

Доходный подход грунтуется на принципе ожидания, которое свидетельствует о том, что стоимость ОПИС определяется величиной будущей выгоды его собственника. Формализуется этот подход путем перечисления будущих денежных потоков, которые генерируются с помощью ОПИС, в действительную стоимость. В основу доходного подхода к оценке ОПИС положен математический аппарат дисконтирования денежных потоков, который вытекает из первого и второго основных законов финансов, которые подчеркивают: «Доллар сегодня стоит дороже, чем доллар завтра (І)» и «Безрискованный доллар стоит дороже, чем рискованный (II)».

Сложность этого подхода состоит в потому, что оценка ОПИС проводится сегодня, а денежные потоки от его использования получают в будущем, возможно, через несколько лет. За это время инфляция “съест” часть денежного потока, а риски, то есть непредвиденные события, дополнительно уменьшат его.

Математически это обстоятельство описывается формулой дисконтного денежного потока:

где: PV — действительная (сегодняшняя) стоимость прав на ОПИС, грн.;

t — количество периодов (лет), в которых предполагается получать доход (прибыль) от использования ОПИС;

Сt — денежный поток (доход, прибыль), что генерируется ОПИС в периоде І;

Кд — коэффициент дисконтирования (уменьшения).

На сегодня этот подход к оценке ОПИС в Украине является наиболее распространенным.