Глава 13

ОСОБЕННОСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ

И УПОРЯДОЧЕНИЯ ГРАНИЦ ГОРОДСКИХ

И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ, ОРГАНИЗАЦИЯ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИХ ЗЕМЕЛЬ

УСТАНОВЛЕНИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ ГРАНИЦ ГОРОДСКИХ (ПОСЕЛКОВЫХ)АДМИНИСТРАЦИЙ

Земли городов и поселков, находящиеся в ведении их админи­страций, на I января 2000 г. занимали 7.7 млн га. Они характери­зовались высокой долей застроенных территорий (около 31 % площади), а также значительными площадями земель, используе­мых для производства сельскохозяйственной продукции (20, 9%), и городскими лесами (16, 2 %).

В состав земель городов и поселков входят земли застройки: общего пользования; сельскохозяйственного пользования; при­родоохранного, оздоровительною, рекреационного и историко-

И

культурного назначения: занятые лесами; промышленности, транспор­та, связи и иного назначения.

Эти земли объединяют городской (поселковой) чертой. Город­ская (поселковая) черта — это внешняя граница, которая отделяет населенный пункт от других категорий земель. Она не служит гра­ницей землепользования, не имеет соответствующего правового и хозяйственного значения, а является административно-террито­риальной границей (такая же, как и граница административного района). Земли в ее пределах находятся в ведении, т. е. в управле­нии, администрации, а не в пользовании или собственности. Внутри городской (поселковой) черты располагают многочислен­ные участки различного назначения, находящиеся в собственнос­ти, пользовании, аренде. Чересполосные участки, расположенные за пределами черты города или другого населенного пункта, ис­пользуемые для его нужд или предприятиями, расположенными на его территории, не входят в состав его земель. Иногда земле­пользование входит в состав земель населенного пункта только частично и его можно размещать по обе стороны его черты.

Включение земельных участков в черту населенного пункта не ведет к прекращению права собственности, пользования и арен­ды на эти участки.

Все земли городов, поселков и других населенных пунктов ис­пользуют в соответствии с генеральными планами, проектами пла­нировки и застройки. Такие планы и проекты определяют основ­ные направления их использования для строительства. Планы зе­мельно-хозяйственного устройства городов и поселков определя­ют основные направления их использования, не подлежащие за­стройке и временно не застраиваемые земли города.

Границы городских и поселковых администраций (черта насе­ленных пунктов) устанавливают на основе градостроительной и землеустроительной документации по заказу органов исполни­тельной власти (администрации) городов и поселков, имеющих административно-территориальный статус. Основанием для про­ведения этих работ является решение соответствующих органов власти.

Проект установления или изменения городской черты выпол­няют в таком порядке: разработка задания на проектирование; под­готовительные работы; составление проекта; рассмотрение и ут­верждение проекта.

В задании на проектирование указывают:

наименование проекта;

основание для проектирования;

заказчика проекта;

разработчика проекта;

сроки разработки проекта или отдельных его этапов;

сведения о существующей городской черте или границе города (поселка);

данные о современном использовании земельного фонда горо­да;

сведения о территориальном развитии города по утвержденно­му генеральному плану;

предложения заказчика по установлению или изменению го­родской черты;

перечень обследовательских работ с указанием плошадсй. на которых их будут проводить;

требования к защите окружающей среды;

состав материшюв, передаваемых заказчику, с указанием масш­таба графической части проекта.

К заданию прилагают план территории города и смежных с ним земель; копию генерального плана; данные об использовании земель города и намеченных к включению в него земель (но мате­риалам учета земель); перечень имеющихся материшюв, которые могут быть использованы при проектировании.

Подготовительные работы зактючаются:

в сборе юридических документов по существующей черте;

сборе, обработке и приведении к единому масштабу графичес­ких материалов (включая землеустроительные);

изготовлении необходимого числа копий с планово-картогра­фического материала;

сборе статистических данных по включаемому в городскую черту населенному пункту;

изучении организации территории и управлении прилегающих к городу территорий;

выявлении и изучении пожеланий и пре; гложений участников землеустройства и других заинтересованных сторон;

других работах.

Проект установления границ состоит из проектного плана, по­яснительной записки и вспомогательных чертежей. Проектный план выполняют в масштабах, зависящих от площади территории города (1: 2000, 1: 5000, I: 10 000, I: 25 000).

При составлении проекта особое внимание уделяют обоснованию:

возможности включения в городскую черту участков промыш­ленных предприятий, расположенных смежно с городскими зем­лями, а также населенных пунктов;

целесообразности исключения из городских земель сельскохо-зяйствеиных угодий;

необходимости и целесообразности расширения территории го­рода за счет земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственных предприятий включают в преде­лы городской черты только в исключительных случаях, учитывая настоящие или будущие потребности юрода. При лом учитывают перспективы их сельскохозяйственного использования, соблюда­ют принцип приоритета сельскохозяйственного землепользования. После включения в городскую черту эти земли какое-то время

(иногда довольно долго) используют по прежнему назначению, но рано или поздно настанет время, когда они могут потребоваться городу для застройки.

При проектировании необходимо также проверить обоснован­ность размеров городской территории, определить целесообраз­ность ее использования.

На проектном плане показывают:

существующую городскую черту или сложившуюся границу;

современное использование земель по категориям, землеполь-зованиям, формам собственности;

современное использование прилегающих земель, включаемых в городскую черту;

проектные решения утвержденного генерального плана города или другой градостроительной документации, служащие основой для установления и изменения городской черты;

проектируемую городскую черту;

описание смежных с городом земель;

экспликацию земель города с указанием площади существую­щей и включаемой в его состав.

Пояснительная записка содержит:

сведения о городе, существующей городской черте, эксплика­цию земель по категориям, землевладениям, землепользовапиям, видам использования;

изложение проектных решений утвержденного генерального плана, другой градостроительной документации, обосновывающих территориальное развитие города;

проектное решение и его обоснование: включение или исклю­чение земель, включение населенных пунктов, промышленных предприятий, социально-культурных учреждений, систем инже­нерного оборудования;

экспликацию включаемых и исключаемых земель;

сводный баланс земель города по проекту по категориям, зем­левладениям и землепользовапиям;

описание проектной городской черты.

К пояснительной записке прилагают материалы по рассмотре­нию и согласованию проекта.

Проект согласовывают с органами местной администрации, ар­хитектуры и градостроительства, землеустройства, землепользова­телями и собственниками земель.

13.2. ОРГАНИЗАЦИЯ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации организация использования земель городских и сельс­ких поселений осуществляется на основе градостроительной доку-

ментации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных обра юва-ний и градостроительной документации о застройке территорий го­родских и сельских поселений.

Градостроительная документация о градо­строительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образо­ваний включает:

территориальные комплексные схемы градостроительного пла­нирования развития территорий районов (уездов), сельских окру­гов (волостей, сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.

Градостроительная документация о застрой­ке территорий городских и сельских поселений включает:

проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее — проект планировки);

проекты межевания территорий;

проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элемен­тов планировочной структуры городских и сельских поселений (далее — проект застройки).

В генеральном плане городского или сельского посе­ления определяют:

основные направления развития территории поселения с уче­том особенностей социально-экономического развития, природ­но-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения:

зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;

меры по защите территории городского или сельского поселе­ния от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техно­генного характера, развитию инженерной, транспортной и соци­альной инфраструктур:

соотношение застроенной и незастроенной территории городс­кого или сельского поселения;

территории резерва для развития городского или сельского по­селения;

иные меры по развитию территории городского или сельского поселения.

Проекты черты городского и сельского поселений разрабаты­вают на основе генеральных планов или территориальных комп­лексных схем, а при малых размерах городов и поселков, сельских поселений — в составе генеральных планов указанных поселений.

Проекты межевания территорий резрабатывают для застроен­ных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий.

Рис. 24. Городская черта и использование городских земель:

/и 2— Границы города суикстнуюшая и проектируемая. 3— автомобильные дорО|и и улицы; 4 — железная дорога. 5 • коммунальные объекты И гаражи; 6— промышленные объекты; 7— объекты сельскохозяйственного назначения, 5—сельскохозяйственные земли; 9~ складские объекты; 10 — капитальная опорная застройка; //и /2—ветхая двухэтажная и одноэтажная застройки; 13— ОТВОДЫ Пол строительство: /-/-граница оценочной земли. 1..ЛХ— номера оценочных чон участков, ЗО - юна отдыха

Проекты межевания территорий можно разрабатывать в соста­ве проектов планировки частей территорий городских и сельских поселений и проектов застройки кварталов, микрорайонов и дру­гих элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Фрагмент генерального плана городского поселения показан на рисунке 24.

13.3. ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ

Все земли в пределах черты сельских поселений находятся в ведении местных органов исполнительной власти (администра­ции). Прежде земли сельских поселений входили в состав зем­лепользовании сельскохозяйственных предприятий. Приуса­дебные участки основные землепользователи передавали жите­лям во вторичное пользование. Напротив, земли городов и по­селков всегда находились в ведении соответствующих органов управления.

По состоянию на I января 2000 г. в черте сельских поселений имелось 10, 9 млн га земель. По сравнению с 1999 Г. площадь этих земель уменьшилась на 2, 4 млн га. Это произошло в основном в связи с продолжавшимися работами по исключению из состава данной категории земельного фонда участков земель, находящих­ся в ведении администраций, но расположенных за чертой посе­лений.

Территории сельских поселений являются динамичными образо­ваниями. Поэтому работы по установлению и изменению их черты проводят по мере необходимости и они имеют свои особенности. Обычно это делают в случаях:

неясности или отсутствия закрепленных границ поселения;

изменения генерального плана и проекта планировки и на­строй ки поселения;

предоставления дополнительной земельной площади для разви­тия поселений или нужд сельской администрации.

Для уточнения площадей и использования земель сельских поселений проводят их инвентаризацию. Главная ее цель — со­здать основу для ведения государственного земельного кадастра, обеспечить регистрацию прав собственности, владения, пользо­вания (аренду) с выдачей землевладельцам (землепользователям) документов установленного образца, создать банк данных па обычных и компьютерных носителях, организовать постоянный контроль за использованием земель.

Основные задачи инвентаризации земель поселений:

выявление всех землепользователей (землевладельцев) с фикса­цией сложившихся границ занимаемых участков;

выявление неиспользуемых и нерационально используемых зе­мель и принятие по ним решения;

установление границ землепользовании (землевладений), гра­ниц черты, вынос и закрепление их па местности.

Все работы по инвентаризации земель поселений технологи­чески разбивают на два этапа — подготовительный и производ­ственный. Исходными материалами служат графические, тексто­вые и правовые документы па земельные участки, материалы пре­дыдущих инвентаризаций, топографические карты и планы масш-

и - Уш

табов I: 500... 1: 2000, каталоги координат пунктов городской (посел­ковой) геодезической сети.

Подготовительные работы при инвентаризации земель поседений включают:

сбор, изучение и анализ имеющихся материалов;

анализ технической, методической и технологической обеспе­ченности работ по инвентаризации земель;

разбивку кварталов и массивов и составление карты-схемы то­пографической обеспеченности;

подготовку рабочего инвентаризационного плана (схемы).

На базе собранных и проанализированных материалов состав­ляют техническое задание на проведение инвентаризации земель поселений, в котором должен быть предусмотрен порядок выпол­нения следующих работ:

разбивки территории поселений на кварталы (массивы);

выбора технологии проведения производственного этапа ин­вентаризации;

создания рабочего инвентаризационного плана (схемы);

составления землеустроительного деда квартала (массива);

обследования геодезической сети;

установления черты поселений.

В зависимости от размера поселений выбирают общую структуру разбивки его территории, которая должна учитывать существующее административно-территориальное деление и особенности территории. Небольшие поселения в зависимости от их площади и структуры могут не иметь квартальной разбив­ки. В качестве учетной кадастровой единицы выступает конк­ретное землевладение или землепользование (приусадебный участок, садово-огородный участок и др.), а в качестве рабочей кадастровой единицы — квартал или любой другой компактный массив, ограниченный красными линиями или естественными границами.

В техническом задании дают описание технологии производ­ственного этапа. Оно определяется наличием топографического обеспечения территории населенного пункта или его отдельной части (квартала, массива).

При разработке этого раздела руководствуются следующими принципами:

для создания рабочего инвентаризационного плана необхо­димо, как правило, иметь в качестве основы топографические планы;

масштаб исходного топографического материала должен быть не мельче I: 2000;

исходный материал может не иметь отображения подземных сооружений и рельефа;

при отсутствии топографических планов в качестве основы до-

пустнмо использован, аэрофотоснимки, увеличенные до масштаба 1: 20 000.

На производственном лапе по каждому кварталу (массиву) формируют землеустроительное дело, которое пополняют необхо­димыми документами по мере выполнения работ.

Инвентаризацию внутри квартала (массива) начинают с состав­ления списка всех землевладельцев (землепользователей); им рас­сылают повестки и получают от каждого декларации (заявления) о факте использования земельного участка и наличии всех докумен­тов, удостоверяющих их право на землю.

Натурное обследование заключается в поиске, обнаружении или опознании поворотных точек и линий границ землевладений (землепользовании). При этом возможно визуальное и инстру­ментальное обследование, а также опрос землевладельцев (земле­пользователей).

По результатам натурных обследований вычисляют предва­рительные площади всех землепользовании в установленных границах. В землеустроительное дело по кварталу (массиву) включают:

список всех землевладельцев (землепользователей) с указани­ем площадей их участков по документам и по результатам обсле­дований;

рабочий инвентаризационный план (схему) с предварительно нанесенными границами всех землевладений (землепользовании) (рис. 25);

список пользователей земель без надлежаще оформленных прав или с просроченными правами (включая случаи самовольного строительства или захвата участка);

данные о неиспользуемых или нерационально используе­мых землях;

выявленные несоответствия фактического использования зе­мель их целевому назначению и режиму пользования.

По материалам обследований и собранным документам в пре­делах квартала (массива) в случаях отсутствия четких границ зем­левладений (землепользовании) составляют проект этих границ, перечисляя вопросы, не решенные при натурных обследованиях по границам земельных участков, и предложения но устранению спорных вопросов.

В землеустроительном деле землевладельцам (землепользовате­лям) устанавливают ограничения по использованию земельных участков (сервитуты), касающиеся обеспечения проезда и прохо­да, доступа и сохранения подземных и наружных инженерных коммуникаций, озеленения, установки ограждений и заборов с учетом правил застройки, градостроительных норм и правил. Сюда прикладывают состав земель (экспликацию) по землеполь-зованиям и видам угодий.

Рис. 25. Рабочий инвентаризационный план населенного пункта:

л —разбивка на кадастровые кварталы: /и 2- границы населенного пункта и кварталом. 3 — пастбиша; 4 — производственные земли. 6- фрагмент инвентаризационного квартала: 1— граница землепользования с точками координирования; 2— шифр землепользования; 3 —земли с особым режимом использования; 4 и 5 жилые и нежилые постройки; 6 но­мера поворотных точек теодолитного хода

Землеустроительное дело поступает в комитет по земель-ным ресурсам и землеустройству, который представляет его на рассмот­рение в комиссию по инвентаризации при местной администра­ции.

13.4. УСТАНОВЛЕНИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ ГРАНИЦ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ

В сельских поселениях (селах, деревнях, станицах, хуторах и т.д.) значительная часть жителей занята на производстве в сель­хозпредприятиях, на территории которых они находятся. В со­став этих земель включают также дополнительные участки для размещения личного подсобного хозяйства, индивидуального и общественного строительства, сенокошения и выпаса скота.

В черту сельских поселений входят существующие на момент землеустройства и резервные территории (нужные для развития в перспективе);

селитебная (жилая) зона — существующая жилая застройка с

приусадебными участками, участки общественных зданий, сооруже­ния общего пользования, водоемы, площади, улицы и др.;

производствен нам зона — производственные центры, мастер­ские, склады, машинно-тракторные дворы, предприятия по пе­реработке сельскохозяйственной продукции, транспортные со­оружения и г. п.;

сельскохозяйственные и другие угодья, расположенные внут­ри и вне поселений и предназначенные для содержания скота, се­нокошения и строительства;

санитарно-защитная зона — защитные разрывы между жилой и производственной зонами;

резервные территории, необходимые для расширения населен­ных пунктов на ближайшие 5 лет.

Устанавливают черту сельского поселения на основании градо­строительной документации, расчетов по обоснованию резервных и дополнительных площадей с использованием материалов, учи­тывающих нормативы и предельные размеры приусадебных и дру­гих участков, установленные местной администрацией проектов внутрихозяйственного землеустройства.

В черту поселений включают, как правило, земли хозяйств, па территории которых они расположены, что ведет к прекращению их права пользования или собственности. Такие сельскохозяй­ственные угодья может использовать землепользователь, и их можно изымать у него по мере необходимости. Изъятию также подлежат неиспользуемые или используемые не по назначению земли посторонних пользователей.

Землеустроительные работы проводят в такой последователь­ности: подготовительные работы, составление проекта, согласова­ние и утверждение проекта.

Подготовительные работы включают:

получение сведений о численности населеття, числе семей, по­головье личного скота, площадях приусадебных участков, пер­спективах их роста, о предельных размерах;

подготовку планово-картографического материала на земле­владения и землепользования хозяйств и территорию населенных пунктов, входящих в юрисдикцию конкретных сельских админи­страций, материала по вычислению площадей контуров угодий, сведения о посторонних землях;

анализ имеющегося проекта внутрихозяйственного землеуст­ройства, его показателей;

изучение и анализ имеющихся проектов (схем) планировки и застройки поселений;

изучение и анализ материалов инвентаризации земель;

изучение обследовательских и проектных материалов мелиора­тивных и других инженерных мероприятий на проектируемой территории.

В проекте установления черты сельского поселения:

определяют пдошади, необходимые для ведения личного подсоб­ного хозяйства, огородничества, сенокошения, выпаса скота. С этой целью проводят оценку на ближайшие 5 лет числа дворов, численно­сти населения, поголовья скота, потребности в земле для размещения приусадебных участков, огородов, кормовых угодий (сенокосов и па­стбищ);

выявляют и уточняют имеющихся и потенциальных земле­пользователей и площади их участков;

проектируют черты поселений и границы кормовых угодий за этой чертой;

составляют экспликацию земель, включаемых в территорию всех поселений (в черте и за ее пределами);

определяют площади угодий, изымаемых у прежних землевла­дельцев (землепользователей) и остающихся в их пользовании и собственности;

устанавливают резервные площади земель, изымаемых по мере необходимости.

При определении площади селитебной территории, нужной для размещения общественных, культурно-бытовых и других зда­ний и сооружений, улиц и проездов, используют показатели пло­щади застройки в расчете на один дом. Для поселения с ломами усадебного тина с участками при доме они составляют:

Для секционных домов без участков указанные площади при­нимают от 0, 02 до 0, 04 га в зависимости от этажности (СНиП 2.07.02—89). Если создаются обособленные прогоны для скота, площадь селитебной зоны увеличивают на 10%.

При размещении производственных центров, зданий и соору­жений сельскохозяйственных предприятий, находящихся на тер­ритории сельского поселения, учитывают соответствующие сани­тарные, ветеринарные и противопожарные требования, нормы тех­нологического проектирования.

На обособленных земельных участках производственных зон сельских поселений санитарно-зашитная зона должна быть не ме­нее 300 м. Вокруг сельских поселений, расположенных в малолес-

ных районах, предусматриваю! размещение зашитых лесных полос шириной до 50 м.

В поселениях, расположенных вблизи водоемов, выделяют во­доохранные зоны: для малых рек —от 100 ло 300 м, для водохра­нилищ—до 500 м.

Рассмотрим в качестве примера расчет площади земель, передаваемых сельской администрации в населенных пунктах Ивановке и Орловке Петровского района Саратовской облас­ти. Площади угодий в существующих границах населенных пунктов установлены по данным учета земель па момент со­ставления проекта.

Дополнительные площади для ведения личного подсобного хо­зяйства рассчитывают с учетом перспектив развтия населенного пункта, числа дворов, численности населения (табл. 14) и пре­дельных земельных наделов, установленных местной администра­цией (табл. 15).