Объем и структура сделок с земельными участками в Российской Федерации

Продолжение

В 1999 г. в России было осуществлено 5, 2 млн сделок с земель­ными участками общей площадью 72, 1 млн га, большую часть из которых занимает аренда государственных и муниципальных зе­мель. Доля операций по купле-продаже земельных участков граж­данами и юридическими лицами составила всего 5, 6 % (291, 8 тыс. сделок на площади 45, 4тыс. га).

Как только земля включается в товарный оборот, а земельные участки становятся товаром, они приобретают цену, диктуемую рынком. Данные о средних ценах на земельные участки при про­даже их местными органами власти в 1996—1997 гг. приведены в табл. 6.

6. Средние цены на земельные участки в Российской Федерации, руб. за 1 м²

1996 г.

1997 г.

Вид реализации участков местными органами власти

Вне на­селенных пунктов

В сель­ских на­селенных пунктах

В горо­дах и по­селках

Вне на­селенных пунктов

В сель­ских на­селенных пунктах

В горо­дах и посел­ках

Гражданам для индивиду- 0, 9 2, 1 3, 6 1, 9 3, 2 5, 1

ального жилищного стро­ительства, личного подсоб­ного и дачного хозяйства, садоводства и животно­водства

Гражданам и их объедине- 2, 9 3, 6 6, 9 2, 1 6, 1 52, 5

ниям для предпринима­тельской деятельности

Приватизированным пред- 0, 4 0, 9 5, 0 1,

приятиям

0, 6 6, 9

Крестьянским хозяйствам 0, 7 15, 7 5, 7 0, 06 0, 6 7, 1

и другим сельскохозяйст­венным предприятиям

Продолжение

Вид реализации участков местными органами власти

Вне на­селенных пунктов

1998 г.

В сель­ских на­селенных пунктах

В горо­дах и по­селках

Вне на­селенных пунктов

1999 г.

В сель­ских на­селенных пунктах

В горо­дах и посел­ках

Гражданам для индивиду­ального жилищного стро­ительства, личного под­собного и дачного хозяй­ства, садоводства и живот­новодства

Гражданам и их объедине­ниям для предпринима­тельской деятельности

Приватизированным пред­приятиям

Крестьянским хозяйствам и другим сельскохозяйст­венным предприятиям

11, 7 2, 1

17, 4 10, 4

4, 78 18, 5

17, 7 95, 7

1, 11 13, 0

0, 07 0, 56

В 1999 г. средняя цена на земельные участки в городах и посел­ках России при продаже их для предпринимательской деятельнос­ти составляла 95, 7 руб. за 1 м² (около 4 долл.). В Центральном ад­министративном округе г. Москвы средняя цена продажи (выку­па) права аренды доходила до 4700 руб. за 1 м² (около 190 долл.). В этом же году в 26 субъектах Российской Федерации были проведе­ны торги (конкурсы и аукционы) по продаже гражданам и юриди­ческим лицам незастроенных земельных участков. Органами госу­дарственной власти и местного самоуправления на торгах было реализовано 347 участков общей площадью 1693, 4 га (1, 6% пло­щади всех проданных государственных и муниципальных земель), в том числе на конкурсах—108 (22, 2га), на аукционах — 239 (1671, 2 га).

Общая сумма средств, полученная от продажи земли на конкур­сах и аукционах в России, составила в 1999 г. около 18, 1 млн руб., а всего'от продажи государственных и муниципальных земель было выручено 682, 5 млн руб.

Анализируя роль земли с социально-экономических позиций, можно выделить следующие ее особенности.

1. Земля — самый надежный объект вложений в недвижимость. С течением времени при рациональном использовании она не изна­шивается, как другие объекты недвижимости; напротив, ее цена, как правило, постоянно возрастает.

2. Земля — базовый элемент имущественных отношений, главная составляющая рынка недвижимости.

Поскольку земля является пространственным базисом для раз­мещения всех других объектов недвижимости, которые с ней проч­но связаны, имущественный оборот (купля-продажа, залог и т. п.)

зданий, сооружений, обособленных водных объектов, лесов, мно­голетних насаждений практически невозможен без проведения соответствующих операций с земельными участками, на которых эти объекты расположены.

3. Земля — объект всеобщих земельно-имущественных интересов и
сквозной фактор воспроизводства.

В стадии производства земля через свои ценовые параметры входит в затратную составляющую, определяя величину обще­ственно необходимых и индивидуальных издержек. Изъятие зе­мельной ренты через механизм земельных платежей (налога, аренды) включает земельный фактор в сферу распределения. Пространственные (территориальные) и производительные свойства земельных участков оказывают влияние на направле­ние, интенсивность и скорость движения созданного продукта, что определяет участие данного фактора в сфере обращения и потребления. Таким образом, земля входит во все составляющие части воспроизводственного процесса (производство, распреде­ление, обмен, потребление) и представляет всеобщий экономи­ческий интерес.

4. Земля — один из основных факторов интенсификации инвести­ционных процессов в условиях рыночной экономики. Она обладает способностью не только генерировать доход в сфере производства за счет роста плодородия и других производительных свойств, но и наращивать цену в сфере товарного обращения. Поэтому земля является надежной и эффективной сферой вложения и оборота капитала.

5. Земля — особый объект имущественных отношений и специфи­ческий вид товара. Земельный участок, как и любой объект недви­жимости, нельзя «физически изъять» и перенести в другое место, использовать и амортизировать без остатка, переработать и ра­створить в другом виде продукции (товара). В связи с этим необ­ходимо обеспечить должный контроль за использованием земли. Например, перед арендаторами необходимо поставить условие, чтобы использование земельных участков не приводило к хищни­ческому их использованию и чтобы в конце срока аренды их пло­дородие было не ниже исходного.

Особенности земли как главного средства производства, ее пространственная ограниченность и незаменимость предпола­гают:

формирование земельной собственности (определение границ, местоположения, площади, ограничений в использовании, обре­менении земельных участков);

осуществление юридически грамотных, технически правиль­ных и экономически эффективных мер по перераспределению зе­мельной собственности, разделению и объединению земель, лик­видации недостатков в их использовании;

создание специальных земельных фондов для поддержки зе-

мельного оборота (продажа земельных участков государственны­ми и муниципальными органами власти и управления, организа­ция конкурсов и аукционов и т. п.);

организацию действенного контроля за использованием земли, проведением земельно-имущественных операций, земельным то­варооборотом;

реализацию системы мер по предотвращению незаконного оборота земли, ее деградации в процессе хозяйственного исполь­зования.

Контрольные вопросы и задания

1. Перечислите основные функции земли в природе и обществе.

2. В чем состоит значение земли как природного ресурса?

3. В каких случаях земля является предметом труда? Средством труда? Всеоб­щим средством производства?

4. Почему земля — главное средство производства в сельском и лесном хозяй­стве?

5. Какова роль земли в различных отраслях народного хозяйства?

6. Чем отличается земля от других средств производства?

7. Что относится к средствам производства, неразрывно связанным с землей?

8. Какое определение понятия «земля» принято в землеустройстве?

9. Назовите особенности земли как объекта имущественных отношений.

10. Какие действия необходимы для организации рационального использова­
ния земли как объекта недвижимости?

Г л а в а 2 ЗЕМЕЛЬНЫЙ СТРОЙ И ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕФОРМЫ

1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ СТРОЙ

Как уже отмечалось ранее, в любом обществе земля кому-то принадлежит. Она может находиться в государственной, муници­пальной или частной собственности, во владении или пользова­нии, в обороте и т. п. В различных сферах хозяйственной деятель­ности земля является пространственным базисом, необходимым условием процесса производства. В сельском и лесном хозяйстве она также служит главным средством производства.

Конкретные участки земли используются по-разному в зависи­мости от их качества, местоположения и других свойств. Поэтому между различными субъектами (физическими и юридическими лицами, государственными органами) неизбежно устанавливают­ся определенные взаимоотношения по поводу использования зем­ли. Участки регистрируются, покупаются, арендуются, дарятся, делятся, укрупняются, передаются по наследству, за них уплачи­вается земельный налог и т. д.

Земельные отношения — это общественные отношения, связан­ные с присвоением земельных участков, владением, пользованием и распоряжением ими. Возникают они между гражданами, пред-

приятиями, государственными органами и другими субъектами хозяйственной и иной деятельности. Урегулированные законом, они приобретают форму земельных правоотношений, непосред­ственным объектом которых являются земельные участки разной площади, местоположения, качества и назначения.

Земельные отношения являются составной частью обществен­ных отношений и по своей природе относятся к экономическому базису общества. Следовательно, они находятся под влиянием объективно действующих экономических законов и закономерно­стей. Например, закон стоимости в определенной степени влияет на спрос и предложение земельных участков на рынке недвижи­мого имущества, уровень платежей за землю и цены на нее.

Вместе с тем в любой общественно-экономической формации земельные отношения не могут существовать сами по себе. Всегда имеется соответствующий механизм их правового и экономичес­кого регулирования, а также государственные организации, при­водящие в действие этот механизм, образующий земельный строй общества.

Земельным строем называется система общественного и госу­дарственного устройства, характеризующаяся определенными зе­мельными отношениями и соответствующей политической орга­низацией их регулирования. Другими словами, земельный строй — это определенный государственный порядок использова­ния земли.

Например, до 1917 г. в России существовал земельный строй, основанный на многообразии форм собственности на землю. В стране существовали: общинное землепользование, помещичье и крестьянское частное землевладение, церковное и монастырское землевладение, казенное (государственное) землепользование и др. В результате революции 1917 г. произошел переход к новому зе­мельному строю, базирующемуся на исключительной государствен­ной собственности на землю, колхозном и совхозном землепользо­вании. После 1991 г. ситуация вновь радикально меняется.

Таким образом, земельный строй общества со временем может изменяться как путем эволюции (постепенных поэтапных преоб­разований), так и революционными методами. Так, известный Декрет о земле, принятый II Всероссийским съездом Советов в октябре 1917 г., устанавливал, что вся земля — государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т. д. — отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное дос­тояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней.

Помещичьи, удельные, монастырские и другие нетрудовые земли подлежали конфискации и переходили со всем живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принад­лежностями в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов.

Право пользования землей получали все граждане без различия пола, желающие обрабатывать ее своим трудом, при помощи сво­ей семьи или в товариществе. Наемный труд не допускался.

Землепользование устанавливалось уравнительное. Земля рас­пределялась между трудящимися в зависимости от местных усло­вий по трудовой или потребительской норме.

Формы землепользования выбирались совершенно свободно — подворная, хуторская, общинная, артельная — по усмотрению са­мих крестьян.

Это типичный пример революционного преобразования зе­мельного строя страны.

Государство, так или иначе воздействуя на земельный строй, осуществляет земельную политику. Так называется деятельность по регулированию земельного строя, отношений между классами, со­циальными группами, отдельными землевладельцами и земле­пользователями по поводу присвоения, владения, пользования и распоряжения землей.

Земельная политика всегда проводится в интересах господству­ющих групп общества лицами, стоящими у власти. При этом ис­пользуются различные меры: правовые, экономические, организа­ционные.

Правовые меры содержат в себе моменты обязательности, власт­ного принуждения. Они регулируют земельные отношения на ос­нове земельного законодательства, гражданского, административ­ного и других отраслей права.

Экономические меры стимулируют развитие земельных отноше­ний, используя инструменты налогообложения, кредитования, целевого финансирования и субсидирования, влияя на экономи­ческие интересы землевладельцев и землепользователей.

Организационные меры обеспечивают развитие земельных отно­шений путем организации переселения в районы нового освое­ния, создания различного рода кооперативов и товариществ, под­готовки квалифицированных кадров и т. д.

Земельная политика государства может осуществляться различ­ными органами законодательной и исполнительной власти, судеб­ными, финансовыми, банковскими службами, различными коми­тетами. Однако в связи с наличием у данных органов множества других функций, связанных с реализацией внешней и внутренней политики, возникает объективная потребность в создании специ­альных землеустроительных органов, относящихся к политичес­кой надстройке общества и решающих в первую очередь задачи проведения в жизнь земельной политики государства.

Землеустроительные органы, а также другие государственные службы осуществляют управление земельными ресурсами — целе­направленное воздействие на систему использования и охраны зе­мель в интересах развития народного хозяйства страны.

В России управление земельными ресурсами осуществляется

на государственном (федеральном, субъекта Федерации) и муни­ципальном уровнях. Управлять земельными ресурсами в пределах своих владений могут также отдельные юридические и физичес­кие лица.

Основные функции любого управления — планирование, учет, организация и контроль. Соответственно главными функциями государственного управления земельными ресурсами являются:

информационное обеспечение управления земельными ресур­сами, включая инвентаризацию земель, земельный кадастр, мони­торинг и оценку земель;

регистрация прав на земельные участки;

прогнозирование и планирование использования и охраны зе­мель;

зонирование территории для целей управления;

организация рационального использования и охраны земель в системе землеустройства;

создание правового, экономического и организационно-хозяй­ственного механизмов регулирования земельных отношений;

контроль за использованием и охраной земель.

Земельные реформы, проводимые государством, являются наиболее кардинальными формами управления земельными ре­сурсами.

Земельная реформа — это осуществляемое государством, зако­нодательно оформленное изменение земельного строя, как прави­ло, включающее преобразование форм собственности на землю, передачу земли от одних собственников и пользователей другим, изменение форм устройства территории в соответствии с изме­нившимся земельным законодательством. Такая реформа предпо­лагает осуществление комплекса правовых, экономических, тех­нических и организационных мер, обеспечивающих переход к но­вым формам собственности на землю, землевладения и земле­пользования.

Например, нынешняя земельная реформа в Российской Феде­рации начиналась в соответствии с Законом РСФСР «О земельной реформе» (1990 г.); постановлением Совета Министров РСФСР №30 от 18 января 1991г., утвердившим Республиканскую про­грамму проведения земельной реформы; Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению зе­мельной реформы в РСФСР».

В ходе данной земельной реформы решались следующие за­дачи:

ликвидация монополии государственной собственности на землю и переход к многообразию форм земельной собственности;

реализация прав каждого гражданина на получение земли;

переход к платному землепользованию;

перенос центра тяжести управления земельными ресурсами на местные органы власти (децентрализация);

обеспечение свободного развития всех разрешенных законом форм землевладения и землепользования;

развитие земельного оборота;

соблюдение важнейших приоритетов в области охраны земель­ных ресурсов.

Денежные средства, необходимые для осуществления земель­ной реформы, формировались за счет:

прямых поступлений из бюджета при осуществлении утверж­денных программ земельной реформы;

платы за землю (земельного налога и арендной платы);

компенсационных платежей за сельскохозяйственные угодья, изымаемые для несельскохозяйственных целей;

отчислений от продажи земли и иной недвижимости;

отчислений, связанных с регистрацией земельных участков в различных реестрах;

целевых государственных дотаций и отчислений от прибыли предприятий, направляемых на осуществление земельной полити­ки, организацию рационального использования и охрану земли;

других источников (пени, штрафы, международная помощь и т.д.).

Основная тяжесть работ по реализации земельных реформ все­гда ложится на уполномоченные государством землеустроитель­ные органы. Они могут действовать в составе правительства, как это имело место в Российской Федерации, Китае, Швеции, или же носить негосударственный характер (как, например, в Дании, ряде штатов США), работая по схеме государственного заказа.

Практика многих стран (в частности, Швеции, Германии, США) показывает, что эффективный экономический механизм регулирования земельных отношений нуждается в соответствую­щей инфраструктуре. Например, земельные суды существуют для разрешения земельных споров, земельные банки и службы оценки недвижимости — для обслуживания земельного оборота, залога земли и проведения других финансовых операций, земельные инс­пекции — для осуществления контроля за использованием и охра­ной земли.

Более подробно опыт проведения земельных реформ в различ­ных странах и экономический механизм регулирования земель­ных отношений рассматриваются в курсе «Экономика землеуст­ройства» (см. т. V настоящего издания).

2. ПОНЯТИЕ О ЗЕМЛЕВЛАДЕНИИ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ

Право на землю реализуется в различных юридических фор­мах — земельной собственности, землевладения и землепользова­ния. Эти понятия имеют помимо правового организационно-хо­зяйственное содержание.

С правовой точки зрения землевладение — это право опреде­ленного субъекта владеть земельным участком со всеми вытека­ющими отсюда последствиями. Если владельцем земли является ее собственник, он может свободно осуществлять все свои пра­ва — владеть, распоряжаться и пользоваться земельным участком или его частью, дарить его, заложить или передать по наследству и т. п. Он также может его использовать для различных целей, например выращивать сельскохозяйственные культуры, строить здания и сооружения, добывать полезные ископаемые, то есть реализовать свое право пользования в рамках действующего за­конодательства.

В некоторых странах, в том числе и в России, существует также право пожизненного наследуемого владения земельным участком. В этом случае землевладелец может пользоваться им всю жизнь, завещать участок, но не может его продать, подарить, заложить или обменять.

Землепользование с правовой точки зрения — это право исполь­зовать земельный участок для конкретных целей (например, для сельского хозяйства, лесного хозяйства, строительства и т. д.). Оно может быть бессрочным или временным (долго- или краткосроч­ным). Одна из форм землепользования — аренда участка на дого­ворных условиях.

Право землевладения и землепользования могут не совпадать. Так, собственник земли может не быть землепользователем, а пе­редать это право арендатору.

Земельная собственность всегда характеризует властные функ­ции собственника и владельца по отношению к пользователю. Землевладение в практическом смысле предполагает и землеполь­зование, поскольку опирается на определенный порядок пользо­вания землей. Законодательные и исполнительные органы, регу­лируя земельные отношения, устанавливают порядок, формы, сроки, цели и виды владения и пользования землей. Поэтому для характеристики правового обеспечения использования земли в землеустройстве применяют оба понятия — как землевладения, так и землепользования.

Для землеустройства, однако, более важно не юридическое, а организационно-хозяйственное понимание землевладения и зем­лепользования. С этих позиций землевладением называется учас­ток, имеющий определенный правовой статус, площадь, местопо­ложение и отграниченный на местности. Что касается землеполь­зования, то в землеустроительной науке этот термин имеет двоя­кое содержание.

С одной стороны, землепользование — это определенный учас­ток земли, который находится в хозяйственном распоряжении или в собственности отдельных лиц, коллективов, организаций, пред­приятий либо государства в целом. С другой стороны, землеполь­зование в более широком смысле слова означает регламентиро-

ванное хозяйственными и правовыми нормами пользование зем­лей как всеобщим условием труда во всех сферах человеческой де­ятельности и основным средством производства в сельском и лес­ном хозяйстве. Другими словами, это использование земли, вклю­чая правовые формы и способы хозяйственной эксплуатации зем­ли как ресурса.

Совокупность земельных участков, имеющих определенный правовой статус, площадь, местоположение и границы, образует систему землевладений и землепользовании.

В землеустроительной науке имеются различные классифи­кации землевладений и землепользовании (Троицкий В. П., ВолковС. Н., Гендельман М. А., Носов С. И. Научные основы землеустройства/Под ред. В. П. Троицкого. — М.: Колос, 1995. — С. 41). Землевладения различаются по признакам собственности, индивидуальной или коллективной деятельности, возмездности и срочности. Они могут быть частными, коллективно-долевыми или совместными; пожизненно наследуемыми для граждан, по­стоянными для предприятий, учреждений и организаций; вре­менными (при аренде), платными или бесплатными; по назначе­нию и целям — сельскохозяйственными, лесохозяйственными, смешанными.

Землепользования также имеют несколько признаков класси­фикации. По форме организации использования земли они делят­ся на коллективные и индивидуальные. К коллективным относят­ся землепользования предприятий, учреждений и организаций, к индивидуальным — участки граждан. По назначению и целям раз­личают землепользования промышленности, транспорта, оборо­ны, водного хозяйства, охраны природы, градостроительства и т.д., по срокам использования — постоянные и временные, крат­косрочные и долгосрочные. По правовому положению выделяют первичное (когда земля предоставляется местной администраци­ей) и вторичное землепользование (участок предоставляется соб­ственником, первичным владельцем и пользователем).

Для уяснения понятия и содержания землеустройства большое значение имеет взаимосвязь форм землепользования с соответ­ствующими формами организации территории.

3. ФОРМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИИ

Говоря о хозяйственной эксплуатации земли, выделяют раз­личные формы ее использования. Эти формы определяются уров­нем развития общественного производства; исторически они ме­нялись — от примитивных к более развитым.

К примитивным формам землепользования относятся кочевая, полукочевая и очагово-оседлая (заимочная). Им соответствуют

незначительная плотность населения, существования родовых групп, отсутствие (как правило) классового расслоения в обще­стве, преимущественно пастушеское или охотничье хозяйство, эк­стремальные природные условия.

До сих пор из-за сложных природных условий, опустынивания, преобладания сезонных пастбищ кочевое и полукочевое земле­пользование встречается в ряде стран: в условиях Крайнего Севера (Россия, Канада, США), в Монголии, Киргизии, Закавказье на сезонных пастбищах, в малообжитых районах Сибири и Дальнего Востока, где население занимается главным образом охотничьим промыслом и рыболовством.

С развитием производительных сил и производственных отно­шений, появлением классов и усложнением социальной структу­ры общества, возникновением отношений собственности на зем­лю и другие средства производства возникают общинные и инди­видуальные формы землепользования и свойственные им системы хозяйства.

Через общинное землепользование прошли многие страны Западной Европы, Латинской Америки, Россия. В историческом прошлом оно существовало практически у всех народов. Однако с течением времени, с появлением частной собственности на землю, эта форма была заменена индивидуальными типами зем­лепользования, свойственными капиталистическому производ­ству.

Для общинного землепользования характерны коллективная собственность на землю и подворное ее использование. Напри­мер, в России в XIX в. пашня в общине регулярно (примерно че­рез каждые 10—12 лет) перераспределялась между дворами. При переделах, чтобы соблюсти уравнительные принципы, стреми­лись, чтобы в каждом поле и на каждой почвенной разности крес­тьянский дврр получил не один, а несколько участков, что созда­вало одинаковые условия для дворов по дальности переездов, но приводило к чересполосице, дальноземелью, узкополосице и дру­гим недостаткам в использовании земли. Пастбища и луга также могли перераспределяться, но чаще преобладала совместная (об­щая) пастьба скота. Несельскохозяйственные угодья (леса, дороги, прогоны) находились в собственности всей общины.

С разложением общины появляются индивидуальные формы землепользования: хуторская и отрубная.

Хутором называется земельный участок, находящийся в соб­ственности землевладельца, который расположен, как правило, в одном месте. На этом участке сосредоточены все необходимые для ведения хозяйства земельные угодья: пашня, пастбища, сенокосы, лес, обязательно присутствуют усадьба и водный источник.

Отруб — участок земли, который размещается на некотором расстоянии от усадьбы. При отрубной форме землепользования крестьянский надел также сводился к одному месту взамен пре-

жних чересполосных участков. В отличие от хуторов отруба не имели на своей территории хозяйственных построек и водоисточ­ников.

Хуторская форма землепользования характерна для многих стран и поныне. Она распространена в странах Балтии, Скандина­вии, на значительной части Германии и в других странах Запад­ной Европы. Отруба возникали прежде всего при крупнопоселко­вом расселении, типичном для степных и лесостепных районов России и Украины.

До настоящего времени во многих странах сочетаются общин­ные и индивидуальные формы землепользования; в этом случае обычно продуктивные земли находятся в собственности индиви­дуальных землевладельцев, а несельскохозяйственные (леса, боло­та, дороги, воды) или общие мелиорированные участки — в обще­ственной собственности (коммун, общин, муниципалитетов).

Во многих странах научно-технический прогресс в земледелии, складывающиеся земельные отношения способствовали появле­нию коллективных форм землепользования. К ним относятся зем­левладения и землепользования коммун, сельскохозяйственных артелей и кооперативов, колхозов, совхозов, различных товари­ществ, акционерных обществ и т. п. Все они базируются на госу­дарственной, коллективной совместной или коллективно-долевой собственности.

Формы землепользования существенно различаются по ряду параметров, таких, как:

размер хозяйства;

его расположение, конфигурация, компактность, удаленность от хозяйственных центров;

производственное направление, система ведения хозяйства, со­став и структура отраслей;

виды земельных угодий, их состав и структура;

система расселения на территории хозяйства;

тип использования земель (система севооборотов, организация сенокосов и пастбищ, устройство многолетних насаждений и т.д.).

Поэтому каждая форма землепользования имеет свойственную только ей форму организации территории или, иными словами, форму устройства земель (землеустройство). Она складывается из совокупности элементов организации территории, которые разме­щаются с учетом соответствующих требований.