Характеристика дома.

Поправка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Данное значение может определяться экспертнор и варьировать в условиях рынка.

Для целей настоящего Отчета Исполнитель экспертно определил и использовал скидку 7% для всех объектов-аналогов.

Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В таблице 10 приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).

Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений). Таблица 10

Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка применяется поскольку у объекта оценки как и аналога 2 улучшенная отделка, а у аналогов 1, 3, 4 – косметический ремонт. Корректировка применяется в виде повышения в 1700 руб. к цене 1 кв.м. аналога 2.

Корректировка на наличие балкона/лоджии: Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет согласно данным, приведенным в книге Яскевича Е. Е. «Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011» 1-2%. В расчетах данная корректировка была применена в размере 1% к аналогу 2, так как у данного аналога в отличие от объекта оценки и объектов-аналогов 1, 3, 4 лоджия отсутствует.

Поправка на вид из окон квартиры: Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. В результате консультаций с риэлторами, было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-15%. Данный коэффициент при оценке не применялся т.к. по условиям задания сведений о расположении окон объекта не представлено. Поправочные коэффициенты на вид из окна приведены в таблице 11.

Поправочные коэффициенты на вид из окна. Таблица 11

Корректировка на общую площадь: поправка на площадь учитывает различия в площади квартиры. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.

Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы 12.

Поправочные коэффициенты на размер Таблица 12

Рз=So/Sа;

Где: Рз – расчетное значение показателя,

So – площадь объекта оценки,

Sа – площадь объекта аналога.

Все аналоги попадают в диапазон для 0, 86-1, 15. Величина корректирующего коэффициента равна 1.

Весовые доли: вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:

,

где:

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

В таблице 13 приведен расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок.

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов. Таблица 13

14. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И КАЖДОГО ОБЪЕКТА-АНАЛОГА ПО ЭЛЕМЕНТАМ СРАВНЕНИЯ

Расчет стоимости методом сравнения продаж. Таблица 14

15.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей оценщика являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.

· Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы. В данном отчете затратный подход не применялся.

· Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

· Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что квартира не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.

Согласование полученных результатов с учетом весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости приведены в таблице 15.

Согласование полученных результатов Таблица 15

Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Казань ул. Лукина 53 составляет 2 563 000 (Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи) рублей.

16.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Базой оценки для определения ликвидационной стоимости является его рыночная стоимость.

Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя правильно принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности кредитных средств.

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Например, найти покупателя на легковой автомобиль, вообще говоря, можно гораздо быстрее, чем на зубодолбежный станок. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем зубодолбежного станка.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Обратим внимание на то, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие ликвидности, с понятием ликвидационной стоимости — «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.

Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. Поэтому на практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. В таблице 16 приведена следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Источник: «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации»/ М. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008).

Таблица показателя степени ликвидности от сроков реализации Таблица 16

Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта. Это обусловлено тем, что для ликвидного имущества существует большая вероятность найти в ограниченный период реализации покупателя, желающего предложить адекватную цену за имущество.

Величина ликвидационной скидки в зависимости от степени ликвидности, полученная эмпирическим путем приведена в таблице 17 (Источник: «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации»/ М. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008).

Таблица величины ликвидационной скидки от степени ликвидности Таблица 17

Ликвидность зависит прежде всего от наличия и величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

На ликвидность также влияют:

Эластичность спроса на данный вид имущества. Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость.

Состояние имущества. Это в большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление.

Соответствие современным используемым технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий и банальный пример — компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими — более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. При Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».

Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива с очень высокой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

В процессе оценки была учтена ситуация на региональном рынке жилой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил Оценщику сделать вывод о том, что степень ликвидности объекта оценки можно охарактеризовать как «средне» ликвидное, величина ликвидационной скидки, в случае продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов, может составить 20% от рыночной стоимости (среднеарифметическое значение из диапазона для объектов со средней ликвидностью).

Ликвидационная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Казань ул. Лукина 53 составляет: