Постоянная рента (понятие и элементы договора).

Постоянная рента является бессрочной, так как не установлен срок прекращения выплаты ренты.

Сторонами договора постоянной ренты – получателем ренты и плательщиком ренты – могут выступать граждане и юридические лица.

Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали свое имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. Получателями постоянной ренты могут быть также юридические лица-некоммерческие организации (фонды, общественные, религиозные организации и т.п.) в случаях, когда это не противоречит закону и целям их деятельности.

Не могут быть получателями постоянной ренты коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг и т.д.), а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату ренты.

Поскольку постоянная рента не ограничивается каким-либо периодом времени, право на ее получение может переходить по наследству в случае смерти гражданина-получателя ренты или в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица. Право на получение постоянной ренты не может переходить по наследству и в порядке правопреемства государству и коммерческим юридическим лицам, так как в соответствии со ст. 589 ГК только граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты.

Право на получение постоянной ренты может также передаваться путем уступки требования. Однако в договоре может быть предусмотрен запрет на передачу прав получателя ренты.

Что касается плательщика ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Закон также не ограничивает количество получателей и плательщиков ренты: их может быть несколько.

К существенным условиям договора ренты относятся ее предмет и срок.

Предметом договора постоянной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, которое отчуждается под выплату ренты. Это могут быть жилой дом, квартира, дача, земельный участок, предприятие, изделия из драгоценных металлов, деньги, антиквариат, коллекции и другое имущество.

Другое существенное условие договора постоянной ренты – срок. В данном договоре не устанавливается срок прекращения выплаты рентных платежей. Они должны выплачиваться постоянно и непрерывно.

О форме постоянной ренты, ставит на первое место выплату ренты в деньгах, предоставляя сторонам возможность выбрать иную форму ренты.

Размер постоянной ренты определяете» сторонами в договоре. Закон не содержит указания на ее минимальный размер.

Важным, хотя и не существенным, является условие о периодичности выплаты ренты, которую стороны вправе установить в соответствии с достигнутым соглашением. Если стороны не включили это условие в договор, периодичность выплаты ренты определяется законом. Статья 591 ГК устанавливает: «Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала».

По договору ренты обязанности возлагаются только на плательщика ренты – он должен на протяжении всего периода действия договора систематически выплачивать рентные платежи.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых устанавливается сторонами в договоре.

Пожизненное содержание с иждивением (понятие и элементы договора).

Договор пожизненного содержания с иждивением – обязательство сторон, в соответствии с которым физическое лицо (получатель ренты) передает свое недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а плательщик ренты, в свою очередь, обязуется обеспечивать пожизненное содержание и иждивение этого человека (или указанного им третьего лица).

Главной особенностью такого договора является то, что распоряжаться переданным в собственность имуществом плательщик сможет только после смерти получателя.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты предметом договора: при пожизненном содержании с иждивением в собственность плательщика ренты может быть передано только недвижимое имущество.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением начинается с его составления. В документе необходимо указать стороны договора, их паспортные данные и адреса места жительства, описать предмет договора – квартиру, дом, участок земли и т. д. - в точном соответствии с правоустанавливающими документами: количество комнат, общая и жилая площадь, регистрационный номер, количество этажей в доме...

Закон относит данный договор к числу тех гражданско-правовых документов, которые подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет за собой недействительность договора пожизненного содержания с иждивением и такая сделка, считается ничтожной. К тому же, не лишне знать, что заключаемый договор должен удостоверяться именно по месту нахождения отчуждаемой недвижимости.

Помимо нотариального удостоверения, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации. Лишь после этого сделка приобретает юридическую силу.

Порядок осуществления выплат по договору пожизненного содержания с иждивением

Размер выплат, оговоренный в вышеуказанном договоре, не может быть меньше установленного законом месячного минимума, и индексируется в соответствии с уровнем инфляции в государстве. Выплата ренты должна происходить в конце каждого месяца, если договором не установлены иные сроки.

Получателями ренты может быть, как одно, так и несколько лиц. В последнем случае выплаты ренты будут разделены между получателями в равных долях.

Прежде, чем расторгнуть заключенный договор ренты, необходимо удостовериться в наличии необходимых оснований. Он может быть расторгнут как по общим основаниям, применяемым ко всем договорам, так и по специальным, касающимся только договора пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть признан в судебном порядке недействительным из-за несоответствия формы договора, отсутствия нотариального удостоверения либо государственной регистрации. К тому же, одними из самых распространенных оснований, которые служат для расторжения такого договора, являются:

1. введение в заблуждение получателя ренты,

2. его недееспособность,

3. использование тяжелого положения получателя ренты.

Договор пожизненного содержания можно расторгнуть в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет существенных условий договора, либо уклоняется от своих обязанностей. Под «существенными нарушениями договора» законодатель понимает систематическое невыполнение условий договора или нарушение одной из сторон своих обязательств, которое влечет за собой определенные негативные последствия для другой. Получатель пожизненного содержания может также расторгнуть договор при утрате обеспечения либо ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые он отвечать не может.

Общие положения об аренде (понятие, виды, содержание, ответственность).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Владение и (или) пользование имуществом является временным.

Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и не потребляемые.

К видам договора аренды ГК РФ отнесены договоры:

1. проката,

2. аренды транспортных средств,

3. аренды здания или сооружения,

4. аренды предприятия,

5. финансовой аренды.

6. аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.).

Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо; при аренде предприятия и финансовой аренде – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката – лицо, использующее имущество для потребительских целей.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме заключаются договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письменной форме должны совершаться договоры проката, договоры аренды транспортных средств.

Порядок заключения договоров аренды регулируется общими положениями заключения договоров.

Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Предметом договора аренды является вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Срок – одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок.

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Особого внимания заслуживает прекращение договора аренды. Договор аренды может быть прекращен и досрочно, посредством его расторжения. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется вследствие соглашения сторон. Одностороннее расторжение договора аренды может быть осуществлено либо по решению суда, либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Особым случаем прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества арендатором как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы.

Судьба же произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств:

1. Наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение;

2. Характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно.