Главная страница Случайная страница Разделы сайта АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Общая характеристика затратного подхода
ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли; когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; для оценки объектов незавершенного строительства;
для оценки в целях страхования; для итогового согласования стоимости. Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид: V = Vзу + Vвоспр или V = Vзу + Vзамещ, (6.1) где V – стоимость объекта недвижимости; Vзу – стоимость земельного участка; Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка. Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована: V = Vзу + [Vпвоспр – И] или V = Vзу + [Vпзамещ – И], (6.2) где V – стоимость объекта недвижимости; Vзу – стоимость земельного участка;
Vпзамещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»); И – износ объекта оценки. Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли. Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли. Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной. Алгоритм затратного подхода: 1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания; 2) расчет износа; 3) оценка рыночной стоимости земельного участка; 4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.
Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д. Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты. Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. К прямым затратам относятся: стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; заработная плата рабочих; стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; стоимость коммунальных услуг; стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству: стоимость инвестиций в землю; гонорары проектно-сметным организациям; маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты. К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения): метод сравнительной единицы; метод разбивки по компонентам; метод количественного обследования. Рассмотрим методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения).
|