Анализ наиболее ффективного использования обекта оценки

Ни Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; ни Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256; ни Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 не дают определения понятию наиболее эффективного использования объекта оценки. Оценщик руководствовался определением понятия, данным Международными стандартами оценки (МСО). 18

В соответствии с МСО 2007 1, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту — НЭИ) объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».

Вывод о НЭИ должен следовать из анализа окружающей объект рыночной среды, перспектив ее изменения, исследования ресурсного потенциала оцениваемого объекта, свойств здания/сооружения и т.д.

Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. Оценщик на стадии анализа «экономической оправданности» сводит варианты использования Объекта к тем, которые наиболее вероятны в

Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.

Понятие наилучшего и оптимального использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника зданий, сооружений, машин и оборудования, особую общественную пользу. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.

Для представления о наилучшем и оптимальном использовании объектов оценки используются четыре основных критерия:

Критерий 1 - юридическая допустимость. Следует рассмотреть те варианты использования недвижимости, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Критерий 3 - экономическая целесообразность. Следует оставить в рассмотрении только те варианты использования, которые принесут приемлемый доход владельцу участка.

Критерий 4 - максимальная эффективность. Из всех финансовой осуществимых вариантов использования следует выбрать такой вариант, который принесет максимальный доход либо приведет к максимальной стоимости имущества.

Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Существуют особые случаи применения наилучшего и наиболее эффективного использования:

- единственное в своем роде использование;

- временное использование;

- использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

- многофункциональное использование;

- использование в спекулятивных целях, и т.д.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводился по следующему алгоритму:

- отбор всех вероятных вариантов использования объекта, включая его текущее использование;

- проверка каждого из вероятных вариантов использования объекта на соответствие законодательству;

- проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

- выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки, при соответствующей долгосрочной норме отдачи и величине риска, либо в случае отсутствия реконструкции объекта оценки по максимальной величине настоящей стоимости будущих денежных потоков, а при наличии реконструкции по максимальной величине внутренней нормы прибыли проекта;

- формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Таблица 7

Каждый из предложенных мною вариантов использования соответствует законодательству, поэтому я поставила наивысшую оценку каждому варианту.

В факторе «физическая осуществимость» также всем вариантам присвоено оценка «3», за исключением «реальности использования по назначению», здесь я поставила наименьшую оценку варианту перевод в жилое, потому что нам не выгодно и не целесообразно переводить помещение из нежилого в жилое, это не пользуется спросом (отдельный вход). Среднюю оценку «2» получил вариант «Магазин», т.к. если учитывать прилегающую территорию - рядом очень много аналогичных магазинов, напротив нашего помещения на 1 этаже 10-этажного дома располагается более 10 организаций, а также есть супермаркет. Наиболее выгодный вариант-продажа, мы можем продать наш магазин для другой организации они могут открыть, например языковую школу-она будет пользоваться спросом, т.к. рядом нет подобных организаций, а значит, покупатель будет наверняка заинтересован в этом предложении.

В факторе финансовая осуществимость всем вариантам, кроме перевод в жилое, присвоены оценки «3», т.к. если мы оставим магазин или продадим помещение нам не нужно проводить реконструкцию, либо что-тостроить, это нецелесообразно и не выгодно, но если мы будем переводить в жилое помещение, нам необходимо как минимум поставить железные двери, сделать 1 вход, произвести ремонт, а это все большие затраты.

Наибольшая доходность-В этом факторе НЭИ-продажа, потому что если оставить магазин, доход не будет настолько большим из за конкуренции, а при продаже мы можем получить дополнительные деньги, т.к. покупатель может быть заинтересован в покупке именно в этом месте (см. выше), перевод в жилое принесет наименьший доход из за затрат на само оформление данного перевода.

Наибольшая стоимость будет одинакова при двух вариантах-продажа и магазин, перевод в жилое-меньшая стоимость изза низкого спроса на такие квартиры и больших затрат на перепланировку и оформление документов.