Если у вас уже есть земля

Среди людей, мечтающих о создании общины, есть немало таких, которые готовы пожертвовать

будущему поселению свою фамильную собственность. Встречаются и группы друзей, уже купивших землю

в складчину и теперь задающихся вопросом «А что дальше?»

Если ваша группа уже приобрела землю, все главы этой книги по-прежнему для вас окажутся

полезными, за исключением, пожалуй, Главы 10 (о поиске и выборе земли) и 12 (об изыскании средств на ее

покупку). Однако в любом случае прочитайте Главы 9 и 11, в которых рассказывается о возможных

юридических барьерах на пути превращения вашей земли в площадку для создания альтернативного

поселения, ибо вы также вполне можете столкнуться с ними в вашем случае.

Откровенно говоря, владельцы недвижимости, которые желают пожертвовать ее под место для

создания альтернативного поселения, часто оказываются перед одной из самых серьезных проблем, хотя, на

первый взгляд, может показаться, что самое сложное у них уже позади. В ситуации, когда один или

несколько людей являются землевладельцами, а другие арендаторами, или когда в общинное дело вовлечён

земельный бизнес, то есть одни являются землевладельцами-работодателями, а другие – наёмными

работниками, в группе возникает дисбаланс власти. Владелец имеет большее влияние на каждого участника

общины, он может выселить или уволить его в любое время. Кроме того, у владельцев есть привилегии,

которых, как правило, нет у других, например, право обладать всей финансовой информацией относительно

своей недвижимости и бизнеса, право допускать или закрыть доступ другим людям в любое здание на своей

территории.

Нередко владельцы, совершенно искренне желая испытать чувство принадлежности к общине, в то

же время усиленно стремятся сохранить максимальный контроль над использованием своей земли и над

всеми действиями, которые могут повлиять на её стоимость, - ведь, в конце концов, они единолично идут

на финансовый риск.

Тем не менее, эти два желания несовместимы. Вы не можете одновременно жить в настоящей

общине и сохранять полный контроль над всем имуществом. Эта ситуация во многом напоминает

феодальное землевладение. Люди переезжают в уверенности, что попадают на общинную землю, однако

они не несут финансового и юридического риска или ответственности, а также не могут оказывать влияния

на принятие решений, даже если владельцы земли/работодатели учредили подобие «консенсуса» (которое

они сами при случае, конечно же, могут обойти). Не говоря уже о том, что арендаторы/работники, сознавая

это или нет, будут ощущать обиду на владельцев за то, что у тех сосредоточено всё управление. Или же,

владельцы могут искренне верить, что они не ищут власти над другими – однако они и не желают от нее

отказываться до тех пор, пока другие не примут на себя груз всех финансовых, юридических,

эксплуатационных и других обязательств. Или же, как бы благородно ни вели себя владельцы, другие

участники общины могут проецировать на них свои нерешённые проблемы с родительской/авторитетной

фигурой, тем самым ещё более усложняя вопрос. Подобные непреднамеренные «феодальные вотчины»

обычно отталкивают компетентных, кредитоспособных, думающих людей, а привлекают наоборот, людей

малоимущих и не владеющих полезными навыками, озабоченных (возможно несознательно) поиском

щедрого «родителя», который бы о них позаботился. Всё это заканчивается тем, что владельцам земли,

желают они сами того или нет, приходится брать на себя функции мамы или папы по отношению к ватаге

общинных «ребятишек», за которыми надо присматривать. Как бы сильно ни хотелось, назвать это общиной

всё-таки никак нельзя.

Подобная ситуация может, тем не менее, сработать в случае, если существует договор о том, каким

образом люди в общине могут выкупить право управления имуществом, и как размер их финансового

вклада (равные доли? неравные доли?) будет соотноситься с правом участвовать в процессе принятия

решений. Для коллективного управления общим имуществом должно быть создано юридическое лицо, и, в

идеале, нормы вышеназванного соглашения должны быть закреплены в его учредительных документах.

(См. Главу 9). Группа также должна найти способ юридически защитить номинального владельца от всей

полноты финансовой и правовой ответственности, разделив с ним бремя обязательств по выплатам

закладных, по налоговым, страховым и эксплуатационным платежам (например, используя конструкцию

«трижды чистой аренды» (Triple Net Lease) (см. Главу 12).

Как же поступать в случае, если отдельные члены будущей общины не могут позволить себе оплату

вступительного взноса целиком и сразу, однако в состоянии внести первоначальный взнос и далее платить в

рассрочку? Одно из возможных решений для владельца в этом случае – взять на себя функции «банка» и

заключить долговое обязательство с каждым таким участником группы по отдельности (см. Глава 12).

А если земля стоит так дорого, что у владельца не получается найти достаточное количество

потенциальных членов общины, могущих себе позволить, даже с его помощью, её покупку и равное долевое

участие в управлении всем имуществом? Одним из выходов может быть отделение участка меньшего

размера и предоставление его в групповую собственность. Другая возможность – предоставить членам

общины право выкупа в собственность индивидуальных земельных наделов (или построение общины по

модели кохаузинга, где участники являются индивидуальными собственниками жилья и совместно

распоряжаются территориями общего пользования). В учредительных документах общины может

содержаться статья, оговаривающая права собственников малого общего участка или индивидуальных

участков на пользование прилегающей территорией, остающейся в собственности первоначального

владельца. Последний, таким образом, продолжает контролировать и распоряжаться основной, более

дорогостоящей частью недвижимости, но при этом, на равных с остальными, является одним из

совладельцев поделенной части изначального участка.

А как быть, если владелец хочет сохранить особый статус передаваемой общинникам земли,

например, сохранить участки нетронутой природы, использовать землю строго как сельхозугодия, или как

поселение, и при этом он готов отказаться от собственного права изменить предназначение участка и

продать его в один прекрасный день по полной рыночной цене? В этом случае перед тем, как начать

привлекать единомышленников, он может путем оформления публичного сервитута создать на своей земле

особо охраняемую природную территорию38 или учредить земельный траст. (См. Главу 16.)

Если вы являетесь тем самым владельцем земли, который хочет создать на ней поселение, примите

всё перечисленное к сведению. Будьте готовы отпустить полный контроль над ситуацией и найдите

способы, как сделать людей по-настоящему причастными к общему делу и способными нести полноценную

ответственность единомышленниками. Ну, а если вы не можете или не хотите отпустить рычаги контроля,

хотя по-прежнему стремитесь жить рядом с другими, поступайте так, как знаете, получайте от этого

удовольствие – но, пожалуйста, не рекламируйте созданный вами проект как «общину»!