Особенности договора коммерческого найма жилых помещений.

(сначала можно сказать, какие виды договора найма жил. помещения бывают)

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юр. лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или!!!) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Ком. наём и аренда жилья отличаются от соц. найма жилья:

1) Ком. наём и аренда носят срочный характер, а соц. наем – бессрочный Договор ком. найма жилья - на срок не превышающий 5 лет (может быть краткосрочным – до 1 года и долгосрочным);

2) размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемые в ком. наём (аренду), не ограничивается и за это взимается плата, определённая в договоре аренды (договорная плата);

3) основанием для заселения жилья по договору соц. найма является решение органа МС на жилое помещение, а для вселения в жилое помещение, сдаваемого в ком. наем или аренду, будет договор ком/ого найма или аренды.

У Гаврилова доп.: Пост. Правит. РФ от 21 сентября 2012 № 953 «Об утверждении Правил применения меры безопасности в виде переселения защищаемого лица на другое место жительства в отношении потерпевших, свидетелей и иных участников уголовного судопроизводства»: Свидетелям, потерпевшим и иным участникам уголовного судопроизводства, которым угрожает опасность: При переселении на другое постоянное место жительства жилое помещение будет предоставляться по договору безвозмездного пользования; при временном переселении - по договору найма жилого помещения. При переселении защищаемого лица на другое место жительства ранее занимаемое им жилое помещение гос. или муниц/ого фонда сохраняется за ним в течение всего периода применения этой меры безопасности. Оплата расходов, связанных с обязанностью защищаемого лица по внесению платы за ранее занимаемое и неиспользуемое им жилое помещение независимо от формы соб/сти, а также коммунальных услуг на период действия договора возлагается на орган, осуществляющий меры безопасности.

Ограничения прав нанимателя в доме личного (частного) собственника.

1) Собственник дома не обязан предоставлять нанимателю на время кап. ремонта другое помещение, однако суд должен проверять:

а) необходимость капитального ремонта дома;

б) реальную возможность приступить к нему;

в) время выполнения кап. ремонта.

2) Наниматель в доме собственника не вправе требовать передачи ему освободившегося смежного помещения;

3) Не вправе обжаловать отказ собственника в мене жилого помещения с другим нанимателем.

4) Не имеет права на возобновление договора найма жилого помещения по истечении срока договора:

а) когда он проживает в помещении по договору, заключённому на срок не свыше года с обязательством освободить помещение...;

б) когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированноежилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоватьсяобщим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит гос. регистрации.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, уже постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателемсолидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечетрасторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,

3. Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,

4. Капитальный ремонт является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

5. Обеспечивать проведение ремонт а общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязанности нанимателя

1) использовать жилое помещение по целевому назначению — только для проживания;

2)соблюдать правила пользования жилым помещением. В том числе: исполь­зовать жилое помещение без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан (с 23 до 7 часов должна соблюдаться полная тишина); бережно относит­ся к жилищному фонду и придомовым территориям; выполнять предусмотрен­ные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно- градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, исполь­зовать придомовые территории без ущерба интересов других граждан и общества;

3)обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надле­жащем состоянии. Не вправе производить переустройство и реконструкцию жи­лого помещения без согласия наймодателя;

4) осуществлять текущий ремонт жилого помещения Исключением являются случаи, связанные с производством капитального ремонта, либо когда ремонт вызван необходимостью ликвидации поломок и дефектов некоторых конструк­тивных элементов жилого дома;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором сроки внесения платы не предусмотрены, она должна вноситься ежемесячно, в порядке, установленном ЖК РФ;

6) самостоятельно вносить коммунальные платежи, если соглашением не ус­тановлено иное;

7) передать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наниматель имеет право:

1) на заключение договора на новый срок;

2) согласовывать с наймодателем размер платы за жилое помещение;

3) с предварительного уведомления наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям) на срок до шести месяцев;

4) с согласия наймодателя передавать на срок часть или все нанятое им жилое помещение в пользование поднанимателю. Как и временные жильцы, поднани­матели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещени­ем, а значит, ответственным перед наймодателем остается наниматель;

5) с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимате­лем, вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение.

Одним из условий договора коммерческого найма жилого помещения являет­ся срок. Законодатель выделяет два вида договора коммерческого найма: кратко­срочный — до одного года и долгосрочный — от 1 года до 5 лет. Условие о сроке не является существенным для рассматриваемого договора. Если срок не определен сторонами, то договор считается заключенным на 5 лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее год а жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Замена нанимателя

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Расторжение договора

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке:

1) по требованию наймодателя в случаях:

o невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном (до года) найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

o разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

2) по требованию любой из сторон в договоре:

o если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

o в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.