Договор социального найма жилого помещения. Права и обязанности сторон.

----------------------------------------------

В июле 2014 года в ЖК РФ внесены поправки, вступающие в силу с марта 2015 года. В соответствии с этими поправками в ЖК предусматривается новый вид договора - Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.1. ЖК). Не путать с договором социального найма!!! СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ – отдельно (Раздел 3. гл. 8 ЖК РФ), Договор НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ – отдельно (Раздел 3.1. гл. гл. 8.1, 8.2 ЖК РФ и Раздел 3.2.)

Поэтому ОБЯЗАТЕЛЬНО и очень ВНИМАТЕЛЬНО читаем доп.3 и доп. 4 к данному вопросу! Кому попадется на ГОСах в билете жилищка – 90% из 100, что данный вопрос будет «на засыпку»)

----------------------------------------------

Гаврилов: Виды договоров найма жилого помещения

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГОНАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

-отвечает коммерческому назначению;

-удовлетворяет временную потребность в жилье.

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГОНАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

-отвечает потребительскому назначению;

-удовлетворяет постоянную потребность в жилье.

ПРИМЕЧАНИЕ: Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора АРЕНДЫ или иного договора

+ указанный выше Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.(п. 1 ст. 60 ЖК РФ)

Определение договора у Гаврилова Договор найма жилых помещений – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить во владение и в пользовани е другой стороне - гражданину (нанимателю и членам его семьи) пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде соц. использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы общей площади по нормам предоставления с учётом права на доп. площадь, либо сохраняет право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, без установления срока действия, а наниматель обязуется использовать его по назначению, своевременно вносить плату за жильё и коммунальные услуги (п.1 ст.60). (ПРИМ. Данное гавриловское определение весьма спорно, т.к. в п. 1 ст. 60 нет и половины того, что здесь написано).

Договор соц. найма - консенсуальнный, возмездный и взаимный.

Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Наймодателем ( орган гос. власти РФ, субъекта РФ или МС) выступают жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО), ведающие домами гос. или муниц. жилищных фондов, либо сами собственники–владельцы домов, с согласия Комитета по управлению имуществом.

Нанимателями жилья могут быть только физ. лица ( п.1 ст.677 ГК; ч.1 ст.60 ЖК ).

Члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним, являются сонанимателями в случаях, предусмотренных в п.4 ст.677 и п.2 ст.686 ГК (коммерч. найм).

Понятие члена семьи нанимателя (п. 1 ст. 69-70 ЖК РФ) - К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. (ПРИМ. Курсивом выделены отличия членов семьи нанимателя от ч. с. собственника – см. предыдущий вопрос)

У Гаврилова – относительно нетрудоспособности и иждивения:

по: I) возраст у:

А) пенс ионный (мужчины – 60 лет; женщины – 55 лет) Получение пенсии не обязательно и также не учитывается право на льготную пенсию (подземный стаж…);

Б) не достигш ие возраста трудоспособности: 16 лет, а учащиеся – 18 лет, учащиеся ВУЗов очной формы обучения – до окончания ВУЗа, но не старше 23 лет;

II) по состоянию здор овья: инвалиды всех трёх групп инвал идности (независимо от того, что третья группа – трудоспособная).

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

У Гаврилова - Предоставляемое в соц. наём жилое помещение должно находиться в доме капитального (соглашайся хотя бы на рай в шалаше) типа, отвечать противопожарным, санитарно-гигиеническим (без грибков), техническим (не Пизанская башня) и экологическим (без радиации) и эпидемиологическим требованиям и состоянию здоровья граждан (инвалиду – первый этаж), быть свободным как фактически (не захвачено «самовольщиками»), так и юридически – (2 решения о предоставлении на одно помещение), благоустроенным, применительно к условиям и в черте данного населённого пункта (> 50% жилого фонда, за искл. частного), предоставляться, как правило, в виде отдельн ой квартиры (т.е. изолированным) на семью.

При предоставлении жилых помещений по договорам соц. найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за искл.супругов, допускается только с их соглас ия.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основаниирешения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Права и обязанности сторон (содержание обязательства).

Наниматель имеет право:

1. Пользоваться жилым помещением — (см. ту же обязанность в предыдущем вопросе и Пост. Прав. РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» в доп. к вопр. 67)

► 1) Вселить в занимаемое им жильё членов своей семьи (ст. 70 ЖК). Вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей можно с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, а вселить других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи – с согласия вышеперечисленных и наймодателя (!) Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менееучетной (!!!) нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детейне требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

► 2) на сохранение жилья на всё время отсутствия нанимателя или членов его семьи (ст. 71);

► 3) на обмен жилых помещений, предоставленных по соц. найму как в одном, так и в разных населённых пунктах, расположенных на территории РФ (ст. 72). Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьивправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмен а занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

В случаях, предусмотренных законом, обмен не допускается (ст. 73), если:

Ø к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

Ø право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

Ø обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

Ø принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

Ø принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

Ø в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

+ Нанимательспециализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаём (п. 4 ст. 100).

3.1.) На замену жилья (т.е. предмета) (ст. 67 и 81). Т.е. при отказе нанимателя от части (излишков) квартиры, превышающих норму предоставления (т.е. max. предоставления) с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих даёт ему право обратиться с просьбой к наймодателю (органу МС, предприятия, организации) о предоставлении ему жилого помещения мé ньшего размера взамен занимаемого.

► 6) сдать жилое помещение в поднаём (ст. 76 ЖК; 685 ГК). Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний

► 7) У Гаврилова - Преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК) (относится к договору коммерческого (!!!) найма) - за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю (не наоборот) заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жильё в наём.

► 8) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов ст. 80 ЖК РФ: И в комм. (ст. 680 ГК), и в соц. найме: Наниматель и граждане, постоянно и совместно с ним проживающие, по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя, имеют право разрешить безвозмездное проживание в квартире временным жильцам при соблюдении условий о норме общей площади на одного человека (учётной, а в коммуналке – нормы предоставления). Они не приобретают самостоятельного права на жильё (и за их действия остаётся ответственным наниматель); обязаны освободить помещение по истечении согласованного с ними срока, а если он не был согласован, то по истечении 7 дней со дня предъявления требования об освобождении помещения (ст. 680 ГК, п. 4 ст. 80 ЖК).

Обязанности нанимателя:

1) Использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

2) Обеспечивать сохранность. Наниматель не имеет права производить переустройство и перепланировку ЖП без согласия наймодателя (ч. 1 и 2 ст. 678 ГК; п. 1.7 Правил, антена – п. 5.6.23. Правил - Запрещается устанавливать на крышах домов без разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда индивидуальные антенны для телевизоров.).

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) Производить текущий ремонт.

5) Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Права и обязанности наймодателя (ст. 65 ЖК)

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

► 1) Предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания и использования по назначению, свободное от прав иных лиц;

► 2) Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наём жилое помещение (п/п 2) (t воздуха на лестнице – не менее 16º – п. 4.8.14. Правил и норм технич. эксплуатации… от 23.10.03 № 214- см. доп. к вопр. 69).

► 3) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; У Гаврилова В коммерч. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п/п 2 и ст. 676 ГК).

► 3) Осуществлять кап. ремонт сданного в наём жилого помещения (ст. 65 ЖК), а для ком. найма - если иное не устан. договором (п. 2 ст. 681 ГК).

► 4) Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п/п 4) (отключение горячей воды на профилактику – 14 дней – п. 5.1.5. указанных выше Правил, а также см. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 17.12.2014) " О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с " Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015)- ДОП. 2 к вопр. 69

Ответственность наймодателя:

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем своих обязанностей наниматель по своему выбору вправе потребовать:

1) уменьшение платы за

а) пользование занимаемым жилым помещением,

б) общим имуществом в многоквартирном доме, либо

2) возмещение своих расходов на:

а) устранение недостатков жилого помещения и (или)

б) общего имущества в многоквартирном доме, либо

3) возмещение причинённых убытков (п. 2 ст. 66 ЖК).