Вопрос 59.

Общие положения о ренте. Договор постоянной ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

Договор реальный, так как для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним (У Гаврилова – двустронний, но спорно). Возмездный - имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме. Рента носит алеаторный (рисковый) характер.

Стороны: получатель и плательщик. Могут быть граждане и юр. лица. Получателями выступают, как правило, граждане, а постоянной ренты – также и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Не имеют права быть получателями ренты коммерческие организации. Согласно ст. 50 ГК РФ они являются юр. лицами, созданными для извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности. Прибыль же должны получать от пользования имущества, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, то есть осуществления предприним. деятельности, а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату постоянной ренты.

Форма – письменная.Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Цель (У Гаврилова) – передача имущества в собственность при: выплате ренты; наличии доп. обязательств плательщика; возможности в отдельных случаях возврата имущества получателюю

Предмет договора – любое движимое и недвиж. имущество. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату, т.е. для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении. Отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность

Обременение рентой движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

Закон предусматривает обеспечение выплаты ренты. Если под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога.

При передаче движимого имущества существенным условием договора является обязанность плательщика ренты предоставить: а) обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329); либо б) застраховать в пользу получателя риск ответ-сти за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (т.е. обязат. имущ. страхование). Если плательщик ренты не выполнит названных выше обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий не по вине получателя ренты последний имеет право на расторжение договора и возмещение возникших убытков.

В качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой.

Виды договоров ренты.

Ø Постоянная (бессрочная) рента,

Ø Пожизненная рента

Ø Пожизненная рента с иждивением (на срок жизни получателя ренты)

Ø У Гаврилова по поводу видов также: в зависимости от степени участия товарно-денежных отношений выделяют ренту платную и бесплатную

Важное значение имеет то, на каких началах – возмездно или безвозмездно – передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно, – правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты. В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.

По этому вопросу у Гаврилова также: При купл е-продаже покупатель обязан уплатить за переданное ему имущество точно заранее определё нную ден ежную сумму, даже при оплате его в рассрочку. По договору мен ы считается, что обмен производится равноц енными товарами, стоимость которых сторонами заранее опред елена, а если товары признаются неравноценными, то производится оплата разницы в ценах на них. При постоянной ренте обязанность по её выплате действует бессрочн о, а при пожизненной ренте – на срок жизни получателя ренты; по договору ренты общий размер плат ежей является неопределенным. В данном случае кажд ая из стор он рискует получить фактически меньше, чем сама предоставила (Алеаторная сделка)

▒ Договор постоянной ренты ▒

Сторонами договора являются получатель ренты и ее плательщик.Получатели - граждане и некоммерческие организации, если только это соответствует целям их деятельности. Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и любые юр. лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Субъектный состав постоянной ренты может меняться. Право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация – переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам, а также переходить на основании уступки права требования.

Предмет договора постоянной ренты - с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой – сама рента, которая выплачивается ее получателю. Относительно имущества - никаких ограничений. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Возможна и смешанная форма.

Срок договора - бессрочно. Стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее чем в первый день следующего квартала.

Цена. Стороны должны согласовать выкупную цену постоянной ренты, а также конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой периодически. Размер выплачиваемой постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Размер постоянной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Прекращение договора.

1. По соглашению сторон о расторжении договора.

2. получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга.

3. Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

4. Выкуп постоянной ренты - несмотря на бессрочный характер, постоянная рента установлена не навечно. Законом её плательщику предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей её выплаты путём её выкупа (п. 1 ст. 592). Условие договора об отказе плательщика от этого права является ничтожным. Однако отказ будет действительным лишь при условии, что: он заявлен в письменной форме; не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определённый договором; обязательство по выплате ренты сохраняется до получения всей суммы выкупа её получателем, если иной порядок выкупа не установлен договором (п. 2 ст. 592 ГК). Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

Ø плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусм. договором;

Ø плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

Ø плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;

Ø недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.