Направления развития ипотечного страхования в России

По мнению депутатов и банкиров, страхование ответственности позволит снизить ставки по жилищным кредитам

Депутат Госдумы Анатолий Аксаков планирует внести в Госдуму поправки в закон «Об ипотеке», которые сделают обязательным страхование ответственности заемщика. Банкиры и страховщики в целом позитивно восприняли новеллу, но защитники прав потребителей считают обязательное страхование ответственности навязанной услугой.

Еще семь лет назад банки требовали от ипотечных заемщиков обязательного оформления страховки не только на квартиру, которая берется в залог, но и полис на случаи смерти, потери трудоспособности, а также страхования титула (потери права собственности на объект). В 2006 году Госдума отменила это требование. Сейчас по закону «Об ипотеке» обязательным является только страхование залога (жилья) от частичного или полного уничтожения. Остальные виды страхования ― жизни, трудоспособности, титула ― являются добровольными, хотя многие банки до сих пор включают в кредитные договоры пункт о наличии этих страховок как условие выдачи кредита.

Страхование ответственности заемщика ― еще один добровольный вид страхования, который Аксаков предлагает сделать обязательным. Как пояснил депутат «Известиям», страхование ответственности заемщика должно снизить риски банков при выдаче ипотечных ссуд. В случае если заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит, банк вынужден реализовать залог ― квартиру. Нередки случаи, когда цена недвижимости в момент реализации залога оказывается гораздо ниже, чем в момент заключения договора. Суммы от продажи недостаточно, чтобы покрыть долг.

— Нужно, чтобы такие ситуации признавались страховыми случаями и заемщики страховали ответственность при получении ипотеки, — считает депутат. Аксаков пояснил, что сейчас по закону «Об ипотеке», банки «прощают» долги заемщикам, то есть если кредитная организация забирает у гражданина квартиру, долг заемщика считается погашенным. Однако из-за того что сумма долга граждан часто превышает стоимость недвижимости, банки терпят убытки. В случае принятия поправок банки, напротив, смогут сделать ипотеку более доступной, а размер первоначального взноса будет достигать 0–10%, отметил депутат.

Директор департамента страхования имущества физлиц компании «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева отмечает, что в Канаде, которую практически не затронул ипотечный кризис, обязанность страховать ипотеку с первоначальным взносом менее 20% закреплена законодательно. В России в настоящее время добровольно страхуют свою ответственность 7–10% заемщиков, указывает зампред компании «Согаз» Дамира Аксянова.

- Тариф страхования ответственности зависит от страховой суммы и от срока действия договора страхования, - поясняет Карнаева.

— Существует два варианта программы страхования ― на весь срок действия кредитных обязательств и на период, равный сроку достижения соотношения ссуды к сумме залога в 70%. Стоимость страховки может составлять от 1, 5 до 10%. Но речь идет не о всей сумме кредита, а лишь о 20% от стоимости квартиры — именно эта часть страхуется и премия оказывается посильной для заемщика. При сумме кредита в 1, 2 млн рублей заемщику придется заплатить единовременно около 30 тыс. рублей.

Страхование ответственности увеличит стоимость кредита для заемщиков и приведет к росту ежемесячных платежей, и ряд клиентов не сможет воспользоваться предложением, ― говорит руководитель ипотечного центра М Банка Ярослав Чалов. ― К тому же на доступность ипотеки в большей степени влияет не возможность снижения первоначального взноса, а уровень процентных ставок, коррекция которых в сторону уменьшения вряд ли может быть значительной при нынешней стоимости фондирования для большинства участников рынка.

Защитники прав потребителей, в свою очередь, резко раскритиковали предлагаемые депутатом поправки.

― Это просто свинство, ― возмущается председатель ОЗПП «Общественный контроль» Михаил Аншаков. ― Страховщики и банкиры постоянно навязывают ненужные виды страхования, в то время как ипотека остается самым безрисковым видом кредитования. Ни в одной стране такого мощного лобби дополнительных страховок нет. Если поправки будут приняты, ипотека подорожает и станет недоступной для большинства нуждающихся в решении жилищного вопроса семей. Новелла Аксакова ― это мина под рынок ипотеки.

Размер страховки ответственности ― это очень приличная сумма с учетом размера ипотечного кредита, - соглашается зампредседателя Московского общества защиты прав потребителей Антон Недзвецкий.

― Потребителям это может оказаться невыгодным, и прежде чем вносить законопроект, нужно провести специальное исследование, насколько серьезен для заемщика риск оказаться в ситуации, когда стоимости залога (квартиры) не хватит для погашения долга перед банком. Обязательное страхование целесообразно лишь в том случае, если такой риск высок, что на практике маловероятно. Как правило, стоимость недвижимости выше суммы основного долга по ипотечному кредиту. Пени же, начисляемые банком, могут быть уменьшены судом. Это тоже нужно учитывать. Для потребителя обязательное страхование ответственности по ипотеке может оказаться ненужной, навязанной услугой.

Практика обязательного страхования ответственности может нести дополнительные риски и для страховщиков, указывают юристы. Адвокат Нина Еремина отмечает, что при наличии в портфеле большого количества подобных обязательств небольшие страховые компании могут обанкротиться, и тогда банки также останутся ни с чем.

Большинство заемщиков, не сумевших расплатиться по ипотечному кредиту и вынужденных гасить долг за счет продажи недвижимости, остаются должны банку-кредитору. У 60-80% таких заемщиков «остаточный» долг с учетом судебных издержек, пени и штрафов составляет примерно половину первоначального кредита. Люди оказываются в глубокой долговой яме, из которой не могут выбраться.

Такие тревожные данные приведены в исследовании, проведенном Финансовым университетом при правительстве РФ. В абсолютном большинстве случаев банки вынуждены довзыскивать такие долги с привлечением коллекторов. И это оборачивается для заемщиков, оставшихся и без жилья, и без денег, еще большими осложнениями.

Даже в случае, когда долг взыскать невозможно и кредитор готов его списать, у заемщика появляется новая проблема: так называемая «материальная выгода». С суммы «прощенного» долга он обязан заплатить НДФЛ (подоходный налог) в размере 13%. Социальную значимость проблемы переоценить сложно: заемщик не только теряет все, но и еще оказывается должен либо банку, либо государству. Поэтому многие должники пытаются скрывать свои реальные доходы, меняют место жительства, по сути скрываются, поскольку не видят выхода.

Сложившаяся ситуация невыгодна и кредитным организациям, говорит руководитель исследовательской группы Финансового университета, доктор экономических наук Александр Цыганов. Результаты исследования показали: довзыскать необеспеченную часть долга у заемщика фактически невозможно. Затраты на взыскание могут оказаться больше самой суммы долга, то есть сам процесс взыскания убыточен для банка-кредитора.

Выходом может стать страхование ответственности заемщика или страхование финансовых рисков, считают исследователи. На западе этот механизм активно используют, и он работает вполне эффективно.

«Во-первых, это обеспечивает возможность брать кредиты с низким первоначальным взносом, во-вторых, такое страхование обеспечивает защиту заемщика в случае его дефолта или кризиса», — поясняет Александр Цыганов.

В России часть банков уже начали страховать подобные риски. Однако особенности российского законодательства таковы, что с выполнением обязательств страховщиков возникают сложности.

«На практике даже наличие подобной страховки (совсем не дешевой) абсолютно не гарантирует получение страховой выплаты в случае дефолта, — поясняет эксперт. — Страховщик может намеренно затянуть процесс, а то и вовсе отказать в выплате по надуманным предлогам в расчете на низкую финансовую грамотность наших граждан.

И действительно, лишь единицы идут в суд с иском на страховую компанию». Еще более болезненные ситуации возникают, когда взявшая ипотечный кредит семья теряет кормильца. И в этом случае страховые компании нередко отказывают в выплате, и семья теряет жилье.

«Ответ на вопрос, почему в России не работает отстроенная и проверенная на Западе система ипотечного страхования, прост и заключается в огромных комиссиях, которые страховщики вынуждены платить банку за то, что он оптом продает их страховки, — поясняют авторы исследования. — В среднем, за право заключения договора страхования через банк страховщики платят по 40-45% комиссионных».

Структура тарифной ставки не предусматривает столь высокие комиссионные, потому страховщик, выплачивая большие поборы в пользу банка, неизбежно будет отказывать терпящим дефолт заемщикам в выплате страховки.

То есть фактически между банками и страховщиками существует негласный «договор»: кредитные организации требуют от заемщиков наличие страховки, причем диктуют конкретную страховую компанию.

«Свои» страховщики при этом увеличивают объемы продаж, а значительные комиссии банков в итоге оплачивают заемщики. Учитывая значительность сумм в ипотечном кредитовании, такая ситуация выгодна и страховщикам, и кредиторам. Все риски, по сути, ложатся на человека, оформляющего кредит.

«Такая ситуация в ипотеке говорит, скорее, о «болезни роста», который переживает любой развивающийся рынок, — считает Цыганов. — Уровень ипотечной задолженности, который был незаметен для банков еще 10 лет, когда ипотека только зарождалась, теперь приобретает все более ощутимые масштабы».

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 января 2014 г. составила 1, 5%. Объем просроченных валютных платежей достиг 19, 3 млрд рублей. Именно ипотечное страхование может стать решением существующей проблемы, делают вывод эксперты. Однако для того, чтобы система заработала, ее необходимо совершенствовать, в том числе и законодательно. В частности, они предлагают ввести запрет на высокие комиссии. В США, например, работает специальный «модельный закон», запрещающий любые комиссии и другие требования банков, например, по размещению средств страховщиков на депозитных счетах. Если банк является выгодоприобретателем по договору страхования, то он не вправе брать никаких комиссий за заключение договора, так как при помощи этого договора он защищает себя от повышенных рисков, а не занимается продвижением продуктов страховщика.

Заключение

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека – основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. Россия вряд ли должна быть исключением – и перестает им быть.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Особенно его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Нужно отметить, что ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности; во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

В ходе написания курсовой работы было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных ипотечных программ с разными условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.

Но все же, как показал анализ, развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой – небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в становлении и функционировании рынка жилья в России.

В процессе изучения рисков ипотечного кредитования, было выявлено, что на стадии первичной ипотеки риски имеют единую для всех кредиторов специфику – эти риски присущи процессу кредитования вообще. И, исходя из мирового опыта и действующей практики российских операторов ипотеки, были сформулированы меры по минимизации рисков, актуальных для жилищного кредитования в современных условиях.

Как выяснилось, ипотечный рынок стремительно развивается и эволюция ипотечного страхования очевидна: страховщикам открылся большой потенциал этого сегмента страхового рынка. Но как показал анализ, РФ не готова к появлению частной страховой ипотечной компании в связи с тем, что, во-первых, ежегодный объем российского рынка ипотечного кредитования недостаточен для предоставления необходимого объема застрахованных кредитов, и обеспечения географической диверсификации и, во-вторых, существует потребность в фундаментальных усовершенствованиях первичного и вторичного ипотечного рынков и в создании достаточной нормативной базы в банковской сфере ипотечного страхования.

Также при проведении данного дипломного исследования, было выявлено, что распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы. Следует указать здесь и еще один немаловажный момент. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.

Все же перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 01.08.2014//Собрании законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4398

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от
06.04.2015 // Собрание законодательства РФ, 06.04.2015, N 32, ст. 3301, № 43, ст. 4903; 2009, № 29, ст. 3582.

3. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 06.04.2015 //Собрание законодательства Российской Федерации от 06.04.2015, № 29, ст. 3400.

4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 06.04.2015 //Собрание законодательства Российской Федерации, № 30, ст. 3594

5. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства — М.: Изд-во Эксмо, 2006. — 368 с.

6. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2013. – 210

7. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2012. – 208 с.

8. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2012. – 358 с.

9. Бадырханов А.М. Нормативно-правовое обеспечение ипотечного жилищного кредитования в России // Аудит и финансовый анализ. – 2013. – № 5. – 0, 9 п.л.

10. Официальный сайт Банка России – https://www.сbr.ru.

11. www.insurance-info.ru

12. Официальный сайт Известия www.izvestia.ru.

13. Официальный сайт газеты Российская газета www.rg.ru.

14. Официальный сайт компании РУСИПОТЕКА www.rusipoteka.ru.