Удостоверение договоров ренты

Понятие и виды договоров ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Гражданский кодекс 1964г. не предусматривал такой вид договоров. Это новый институт в гражданском праве. Указанный кодекс предусматривал только договор купли-продажи с условием пожизненного содержания. Да и то, лицом, в пользу которого производились выплаты, предоставлялись услуги, мог быть только нетрудоспособный гражданин.

Действующим законодательством установлено два вида ренты: 1)постоянная рента (бессрочная), обязанность выплаты которой не ограничена в договоре каким-либо сроком; 2)пожизненная рента, обязанность выплаты которой ограничена сроком жизни получателя ренты; 3)разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненное содержание с иждивением.

Определение целого ряда условий договоров производится по усмотрению сторон, так как значительная часть норм, регулирующих оба вида ренты, носит диспозитивный характер;

Предмет договора ренты. Предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты. Эти договоры являются одной из разновидностей договоров по отчуждению имущества, поскольку они предусматривают передачу одной стороной другой стороне имущества в собственность. В практике под выплату ренты чаще всего передается недвижимое имущество, хотя под выплату как постоянной, так и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. И только по договору пожизненного содержания с иждивением может передаваться только недвижимое имущество.

Отчуждение имущества в собственность плательщика ренты под выплату ренты может быть произведено получателем ренты за плату или бесплатно, т.е. возмездно или безвозмездно. Если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате применяются правила о купле-продаже имущества, а именно: обязанность получателя ренты передать плательщику ренты имущество свободным от права третьих лиц; обязанность плательщика ренты оплатить полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи, причем, возможно, в рассрочку. Передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, за плату получателем и принятие ее плательщиком ренты осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (т.е. когда договором предусмотрена только выплата рентных платежей) к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения. Такова точка зрения законодателя, хотя не следует забывать, что в отличие от договора дарения, даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит возмездный характер.

Как правило, по договору ренты (в качестве формы платежей) законом определены денежные суммы, размер которых определяется участниками договора. Однако договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, оказания услуг, выполнения работ. Пожизненная рента выплачивается исключительно деньгами. Несмотря на то, что договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты, он должен включать обеспечение потребностей их получателя в жилище, одежде, питании, а иногда и уходе за ним (в предоставлении лекарств, уборке помещения и т.п.). Однако договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре, выплатой в течение жизни получателя ренты периодических платежей в деньгах.

Стороны договора (субъекты договора). Любые физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие) могут являться плательщиками ренты (по всем видам ренты). То есть в отношении плательщиков ренты закон не предусматривает каких-либо ограничений. Получателями ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (фонды, например, культурные, благотворительные, образовательные, занимающиеся оказанием медицинской помощи, общественные организации). Получателями пожизненной ренты и ее разновидности, содержания с иждивением, могут быть только граждане. Некоммерческие организации могут быть получателями ренты (только постоянной) если это не противоречит закону и соответствует целям их дельности. Если получателем ренты является физическое лицо, то в отношении такого лица закон не вводит никаких ограничений, т.е. ими могут быть любые лица независимо от возраста и состояния здоровья. По договору пожизненной ренты получателями ренты могут быть несколько граждан, доли которых считаются равными, если они не определены договором.

Форма договора. Для всех договоров ренты предусмотрена нотариальная форма. В тех случаях, когда под выплату ренты передается недвижимое имущество, право собственности на него подлежит государственной регистрации.

Размер рентных платежей. По договору постоянной ренты размер платежей законом не установлен, т.е. ни размер минимальный, ни максимальный. Он устанавливается (определяется) соглашением сторон, действующим законодательством предусматривается только индексация платежей. По договору пожизненной ренты размер платежей определяется сторонами, но он не может быть менее установленного законом минимума. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, но она не может быть менее установленного законом минимума.

Сроки рентных платежей. Условие о сроках выплаты рентных платежей (постоянной и пожизненной ренты) также как и определение размера платежей, носит диспозитивный характер. За просрочку выплаты ранты стороны могут установить уплату плательщиком ренты определенных процентов. Если их размер (т.е. процентов) в договоре не установлен, то он устанавливается в соответствии с действующим законодательством.

Право плательщика ренты на ее выкуп. Закон устанавливает право на выкуп ренты ее плательщиком только в отношении постоянной ренты. Плательщик пожизненной ренты права на ее выкуп не имеет. Выкуп постоянной ренты – это один из способов прекращения договора. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Под выкупом ренты (постоянной) подразумевается уплата плательщиком ренты получателю ренты суммы, обусловленной договором. Основами предусмотрено такое нотариальное действие как передача нотариусом заявлений одних физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. Передача заявления плательщика ренты (об отказе от выплаты постоянной ренты путем ее выкупа) может быть осуществлена через нотариуса. В договоре ренты может быть указано, что право плательщика на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты. В таком случае право на выкуп ренты плательщик может реализовать только тогда, когда получателями ренты станут правопреемники первоначального получателя ренты. (Более подробная информация, отностительно правовго регулирования договоров ренты, содержится в главе 33 ГК РФ).

Условия и порядок удостоверения договоров ренты, регулируется нормами ГК РФ и Основами. Прежде чем удостоверить договор, НОТАРИУС: устанавливает личности обратившихмя лиц, проверяет их дееспособность (правоспособность юридических лиц), полномочия представителей; устанавливает, не оказывается ли на участников нотариального производства психическое или физическое воздействие (или их угроза); устанавливает существо действия, определяет, соответствует ли характер договоренности сторон, тому действию, которое они намерены совершить; определяет, возможно ли заключение договора обратившимися лицами, выполнимы ли условия договора; определяет, не является ли договор мнимым или притворным, как сделка; разъясняет сторонам их права и обязанности, последствия заключаемого договора (о чем указывается в договоре); проверяет документы, на основании которых удостоверяется договор; составляет проект договора, если он не предоставлен сторонами; в обязательном порядке нотариус должен прочитать проект договора сторонам (удостоверяемый нотариусом договор должен соответствовать требованиям действующего законодательства); если предметом договора является недвижимое имущество, нотариус обязан истребовать документы, предусмотренные ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Основами, ГК РФ, СК РФ, ЗК РФ, а также указать в договоре на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в договоре указывается также, в скольких экземплярах составлен и удостоверяется договор, и кому они передаются).