Методы оценки параметров модели в рам­ках сравнительного подхода

При этом выбор той или иной группы методов целиком и полностью зависит от цели оценки, а также от количества и качества исходной информации, привлекаемой для оценки рыночной стоимости. С точки зрения практики различают следующие цели оценки:

• сделки по купле или продаже;

• сделки с госимуществом;

• налогообложение;

• определение вклада в уставный капитал;

• принятие решения об инвестировании средств в создание того или иного актива, например, целесообразности приобретения земли для стро­ительства жилья;

• консультирование в различных целях и др.

Требования к точности результата в зависимости от цели оценки существенно отличаются. Например, сделки с госимуществом могут осу­ществляться двумя путями: государственный актив может быть продан либо целевым образом (заранее определенному юридическому или фи­зическому лицу), либо посредством торгов. В том и другом случае необ­ходима независимая оценка рыночной стоимости; но в первом случае эта оценка должна быть в максимальной степени обоснована с точки зрения рыночной информации, так как чиновник не имеет права прини­мать решение об изменении цены продажи, а во втором столь серьезного обоснования не требуется, так как считается, что при правильной орга­низации торгов сформируется реальная рыночная стоимость. Также не требуется значительных затрат на обоснование рыночной стоимости при подготовке сделки по купле или продаже на свободном от государства рынке, поскольку она служит лишь ориентиром при формировании пу­тем переговоров реальной цены сделки. В силу ряда причин, связанных с администрированием налога на имущество, высокая точность оценки стоимости не требуется и для целей налогообложения.

На выбор методов оценки искомых параметров модели в рамках сравнительного подхода в значительной степени влияет количество и каче­ство исходной информации, используемой для расчета стоимости. Оче­видно, что чем больше исходной информации и чем выше ее качество, тем больше возможностей у оценщика использовать методы оценки
параметров модели и достичь требуемой точности оценки. В целом раз­личают две большие группы методов оценки параметров модели в рам­ках сравнительного подхода:

• качественные методы оценки;

• количественные методы оценки.

Основное отличие количественных методов от качественных заклю­чается в использовании формализованных математических процедур и методов. Качественные методы предполагают использование логичес­кого анализа чаще всего на интуитивном уровне. Более подробно мето­ды каждой группы будут рассмотрены далее. Алгоритм выбора метода реализации сравнительного подхода и формирования конечного резуль­тата можно представить в виде блок-схемы, приведенной на рис. 1.1.

Нет

Да

Рис. 1.1. Алгоритм выбора метода реализации сравнительного подхода.

Как следует из рис. 1.1, вначале выполняется анализ цели оценки и ее назначения. На основании этого исследования принимается решение о требуемой точности оценки. Точность оценки напрямую связана с тру­доемкостью проводимых исследований и, следовательно, с суммой до­говора на проведение оценочных работ. Если цель оценки — консуль­тирование, то результат такой работы может закончиться подготовкой консультационного заключения о наиболее вероятном диапазоне стоимо­сти. Для такой работы не нужны точные расчеты с использованием коли­чественных методов оценки. При этом оценщик может указать точечное значения стоимости (значение в виде одного числа), находящееся внутри диапазона. Однако в этом случае он может оговорить, что его рекоменда­ция о точечном значении стоимости является лишь его мнением о сто­имости, не подтвержденным количественными расчетами.

В представленной блок-схеме важным является понятие " требова­ние к точности оценки". Термин " высокие требования к точности оцен­ки" означает, что помимо точечного значения необходимо указание на доверительный интервал, в котором находится найденное значение сто­имости, и на ошибку такой оценки. Термин же " низкие требования к точности" даже при необходимости выведения точечного значения не требует количественных оценок точности.

Важным в данной блок-схеме также выступает этап анализа доста­точности информации. Он, по сути, предопределяет возможность ис­пользования количественных или качественных методов оценки сто­имости.

Наиболее чувствительны к количеству необходимой информации количественные методы. Существует достаточно жесткое правило со­отношения количества ценообразующих факторов и количества объек­тов-аналогов. Не вдаваясь в подробности, можно сказать, что количе­ство аналогов должно быть не меньше количества ценообразующих факторов, по которым необходимо выполнить корректировки на разли­чия с объектом оценки.

К качественным методам относят относительный сравнительный ана­лиз, метод экспертных оценок и метод личного интервью. Относитель­ный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей, выяв­ленных на основе анализа рыночных данных без использования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, поскольку он позволяет по­лучить требуемые результаты в условиях несовершенного рынка недви­жимости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объек­том собственности. В отличие от количественного анализа, в котором конечный результат представляется, как правило, в виде одного иско­мого значения стоимости с соответствующими количественными оцен­ками точности и надежности этой стоимости, в методе относительного сравнительного анализа результат оценки может быть представлен в виде диапазона значений искомой стоимости или в виде ее одного значения, которое выбирается субъективным образом из этого диапазона. Метод экспертных оценок представляет собой своеобразную модификацию от­носительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоста­вимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оценивае­мого объекта в выборке.

Метод личного интервью, близкий методу экспертных оценок, позво­ляет выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости о тех или иных факторах, влияющих на его сто­имость. Так, общепризнано, что метод очень хорошо работает при оценке норм отдачи на капитал, используемых при формировании ставок дис­контирования или капитализации при оценке объектов недвижимости или бизнеса доходным подходом. При этом оценщик берет интервью у реальных инвесторов с целью выяснения приемлемой доходности капи­таловложений в объект инвестирования, сходный с объектом оценки, или чтобы выяснить период окупаемости этих инвестиций. Во всяком случае, в странах с долгой и богатой оценочной историей этот метод считается наиболее надежным, позволяющим получить убедительные результаты при расчете ставок дисконтирования и капитализации. Од­нако такую информацию необходимо рассматривать лишь как вторич­ные данные и проверять ее с использованием других, желательно ана­литических методов.

Количественные методы анализа предусматривают использование ма­тематических методов. Кратко рассмотрим наиболее часто используе­мые количественные методы в отечественной практике оценки. Один из наиболее простых методов данной группы — анализ пар данных. При­менение данного метода позволяет оценщику определить корректиров­ку по фактору путем сравнения двух объектов, отличающихся значени­ями данного фактора. Анализ пар данных представляет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена воз­можность их неверного использования. Этот метод имеет ограниченное применение, поскольку доступной, как правило, является лишь очень малая выборка близких по характеристикам объектов. При этом трудно количественно определить поправки, относимые ко всем имеющимся характеристикам. Поправка, полученная из одной пары продаж, не обя­зательно отличается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Тем не менее даже если доступны только ограниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необходимо определить с его помощью поправки, затем проверить их посредством других методов. Важно, чтобы оценщик постарался исполь­зовать все возможные методы, соответствующие оценочной задаче.

Метод анализа групп данных представляет собой вариант метода анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость. Он предусматривает группирование данных по такой независимой переменной, как дата продажи и расчет типичных показателей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы определить зависимый переменный показатель (например, цену за единицу площади или соотношение фасадной длины и площади).

В оценочной деятельности все чаще применяют статистический анализ рыночных данных и, в частности, регрессионный анализ. Этот метод позволяет получить самые убедительные результаты. Существенным ограничением в применении регрессионного анализа является количе­ство данных об объектах-аналогах - их количество должно превышать число факторов сравнения как минимум в шесть раз. При ограниченном количестве данных об аналогичных объектах корректное применение статистических методов становится проблематичным. В этом случае следует искать другие более или менее формализованные подходы к расчету поправок, учитывающих различия между объектом оценки и аналогами,

Искусство в оценке должно проявляться в выборе обоснованной методологии (подходов, методов, и т.п.), использовании репрезентативных исходных данных, проведении корректных формализованных расчетов и в умении аргументировано убедить все стороны, заинтересованные в оценке, в правильности и корректности ее результатов.