Анализ рынка для отчетов об оценке

Раздел «анализ рынка» является наиболее важным в работе оценщика и служит основой, как для проводимых расчетов, так и способствует более глубокому и полному пониманию и описанию объекта оценки и рынка, в котором этот объект находится. Однако, можно утверждать, что подавляющее большинство оценщиков считает, что оценивать объект качественно и достоверно можно и без проведения анализа рынка, так как расчеты часто с анализом рынка не связаны, а написание этого раздела требует привлечение дополнительных ресурсов, что никак не оправдывается гонораром оценщика.

Проанализировав некоторое количество отчетов об оценке и сделав опрос старших коллег, мы разработали некоторую классификацию «анализов рынка», которую чаще всего можно встретить в работах.

· Профессиональное маркетинговое исследование проводят различные консалтинговые

компании, их можно заказать и купить. В профессиональных маркетинговых исследованиях даются основные цифры по объему рынка, главным игрокам, динамике цен и прогнозы доходности, могут быть приведены данные социологических опросов или некоторая информация о входных барьерах на этот рынок. Основными потребителями данных исследований являются инвесторы, которые анализируют рынок с целью изучения его доходности и возможности дальнейших инвестиций. На цифрах, приведенных в этих исследованиях, может быть построен отчет об оценке бизнеса, но для оценщика имущества, профессиональное маркетинговое исследование чаще всего является бесполезным, потому как не изучает основные ценно - образующие характеристики имущества, а концентрируется в целом на бизнесе.

· Условно-профессиональное маркетинговое исследование. В отличие от первого вида,

условно-профессиональное маркетинговое исследование является бесплатным и публикуется на различных аналитических сайтах. Как правило, такое исследование содержит общую, но не конкретную информацию о рынке, может содержать информацию о динамике цен, о средней цене предложения на рынке, о тенденциях в различных сегментах. Если речь идет о рынке недвижимости, то особенностью подобных исследований является чрезмерная конкретизированность, обилие цифр, отсутствие источников информации для цифр, и что важно, на основании этой информации нельзя сделать конкретные выводы о рынке.

Рекламный анализ рынка, чаще всего публикуется на сайтах компаний-дилеров или продавцов, либо в некоторых журналах и оттуда благополучно, но с незначительными изменениями копируется в отчеты оценщиков. Как и всякая информация рекламного характера, такие обзоры содержат общее описание рынка, могут содержать классификацию продающихся объектов, некоторые их технические или пользовательские характеристики, особенности эксплуатации и обязательно прочитаем о популярности и росте спроса на данный вид имущества. Однако информации об особенностях вторичного или даже первичного рынка, о возможности реализации после некоторого времени эксплуатации и даже о количестве игроков на рынке такие источники информации, как правило, не содержат.

Нужно понимать, что целью написания подобных обзоров является не информирование потенциальных клиентов, а всего лишь привлечение их внимания, либо хорошая индексация поисковыми системами. Информацию для сайтов готовят копирайтеры, то есть специалисты, умеющие составлять тексты, но не разбирающиеся в предмете. Информация, полученная из рекламы нуждается в уточнении и проверке. А возможность ее применения в отчете об оценке весьма ограничена, так как о рынке этого объекта ничего не говорится.

· Анализ экономической привлекательности региона или страны в целом.

Такой анализ рынка готовится, когда у оценщика совсем нет времени, а целью написания является «заполнение» соответствующего раздела отчета об оценке и формальное выполнение. Как правило, приводятся данные о росте или снижении ВВП страны или регионы, данные об уровне безработицы, приросте потребительских цен или километрах построенных автодорог. Безусловно, это важные экономические показатели, но всегда возникает вопрос, как эти данные могут быть связаны со стоимостью 1 кв. м. оцениваемой квартиры или со стоимостью устаревания 20-летнего трансформатора. Очевидно, что такой раздел может быть исключен из отчета об оценке в силу того, что информация, приведенная в нем никаким образом не используется и даже не участвует в том, чтобы пользователь учета получил представление об объекте оценки.

На основании представленной классификации можно сделать вывод, что в отчетах об оценке присутствует лишь видимость выполнения раздела «Анализ рынка» и по большей части требования, а именно «В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценно – образующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценно - образующих факторов», а также «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки…» и «Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов» не выполняются.[19]

Исходя из требований ФСО сформируем основные цели проведения анализа рынка:

· Поиск информации о спросе и предложении на рынке, к которому

относится объект оценки, включая информацию о факторах на них влияющих;

· Описание наиболее типичной публичной оферты для аналогичных

объектов и определение ценовых границ наиболее типичной публичной оферты;

· Определить приемлемые подходы и методы, которые наилучшим

образом отражают механизмы ценообразования на заданном сегменте рынка;

· Поиск прочих факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость

объекта оценки, его ликвидность, возможность его реализации.

Исходя из озвученных целей проведения анализа рынка, становится очевидным, что для каждого отчета об оценке анализ рынка должен быть уникальным и выполняться непосредственно оценщиком, который проводит расчеты. Стремление некоторых оценочных компаний найма в штат дополнительного сотрудника, маркетолога, в обязанности которого будет входить мониторинг рынка и написание раздела «анализ рынка» себя не оправдывает. В отчете об оценке важен не общий обзор рынка, а скорее подробное описание всех особенностей достаточно узкого его сегмента, выяснением которых как раз и занимается оценщик в процессе своей работы, но не всегда умеет хорошо структурировать и записать.

Пока что сформулированные цели анализа рынка выглядят достаточно общими и размытыми. Чтобы анализ рынка получился максимально полезным можно предложить поиск информации по следующему алгоритму. Этот алгоритм в большей степени подходит для выполнения анализа рынка при оценке имущества. При оценке стоимости бизнеса или нематериальных активов, он должен был дополнен:

· Количество продавцов на рынке. Описание наиболее типичных продавцов, условий

реализации оцениваемого имущества, а также некоторые особенности, которые удалось выяснить в процессе проведения оценки стоимости, например присутствующие на рынке скидки или дополнительные условия поставки.

· Количество покупателей на рынке. В данном случае можно действовать лишь по

некоторым «меткам», которые присутствуют на рынке. Например, большое количество предложений на первичном рынке может указывать на то, что существует и большое количество покупателей. Значительное снижение цен на рынке в определенный период, а также невысокие входные барьеры в отрасль могут также указывать на то, что на рынке присутствуют покупатели. Некоторые оценщики рекомендуют интересоваться у продавцов о том, как часто происходят сделки на рынке.

· Цены предложений на первичном и вторичном рынке, а также установление самого факта

наличие этого рынка. В данном случае необходимо найти абсолютно все предложения для заданного сегмента. Эти предложения оценщик не обязан использовать в сравнительном или затратном подходах, они могут не обладать признаками высокой достоверности, так как использовать их потребуется лишь для нахождения диапазона цен и установления количественных и качественных характеристик в заданном сегменте. В ходе выполнения этого пункта алгоритма, может выяснится, что первичного или вторичного рынка просто не существует. Это означает, что выданное задание на оценку, а также раздел «допущения» будет дополнительно уточняться.

После того как сделан мониторинг рынка и зафиксированы все цены предложений, следует сделать описание сегмента рынка, качественных и количественных характеристик объекта оценки, а иначе говоря выполнить п. 8ж ФСО-3.[20] Например, если речь идет о квартире, то описать сегмент рынка можно следующим образом: трехкомнатная квартира в 10-15 минутах от ст. м. Новогиреево, в кирпичном доме, в хорошем состоянии, на среднем этаже. Если речь идет об оборудовании кирпичного завода, то описание сегмента рынка будет примерно следующим: оборудование, предназначенное для производства кирпича, бывшее в употреблении, работающее, не старше 20 лет, подготовленное к продаже и продающееся в России.

Для того, чтобы на основании раздела «анализ рынка» сделать выводы о возможной цене сделки, необходимо установить тип конкуренции на рынке, которое является важным по той причине, что каждый тип конкуренции задает определенные особенности поведения игрока на рынка. Так, продавец-монополист будет вести себя иначе, чем продавец, у которого множество конкурентов, а на рынке монополистической конкуренции могут устанавливаться существенные скидки, создаваться дополнительные конкурентные преимущества через рекламу с одновременно большими входными барьерами на рынок. Вместе с этим, на рынке монополистической конкуренции цена реализации будет в большей степени зависеть от объемов продаж, жизненного цикла продукции, чем от ее себестоимости.

Помимо описания продавцов и покупателей важно установить и дать характеристику наиболее типичной оферте, которая может произойти на рынке. Это прямое требование стандартов, которое способно оказать существенное влияние на применяемые подходы, а также на допущения, которые устанавливает оценщик (заказчик) при оценке стоимости.

Очевидно, что анализ рынка будет зависеть о целей оценки и влиять на все разделы отчета об оценке. Именно поэтому, анализ рынка следует делать в первую очередь и понимать, что целью анализа рынка является обоснование используемой информации других разделов.

Раздел «задание на оценку»формально выдается заказчиком оценки, однако, после того, как проведен анализ рынка и сделано описание сегмента рынка, в котором находится объект оценки, в ряде случаев следует дополнительно уточнить пункт «допущения и ограничивающие условия». Например, при проведении анализа рынка может быть установлено, что продажа оцениваемого оборудования возможна только компаниям, специализирующимся на покупке и дальнейшей реализации в другие страны именно этого типа оборудования. В силу того, что эта компания является монополистом на рынке, стоимость покупки оборудования «после ремонта» и «без ремонта» существенно не различается. Соответственно, в допущении потребуется указать, что рыночная стоимость будет предполагать реализация в состоянии «как есть», без проведения предпродажной подготовки и ремонтов. И нужно отметить, что существенным недостатком существующих стандартов оценки является то, что раздел «допущения» включен в задание на оценку и жестко фиксируется до начала работы над анализом рынка.

Раздел «описание объекта оценки» задает тон и терминологию всего отчета об оценке. Во избежание путаницы, используемые термины при описании объекта оценки должны быть едиными с терминами, употребляемыми при анализе рынка. В дальнейшем эта информация и эта же терминология будет использоваться и в расчетах. Необходимо четко выделить сегмент рынка, к которому относится объект оценки при его описании, и дать подробное описание именно этого сегмента в разделе «Анализ рынка», приведя диапазон стоимости и описание основных ценообразующих показателей.

Раздел «процесс оценки» черпает информацию из раздела «анализ рынка». В первую очередь, посредством проведения анализа рынка устанавливается какие подходы возможно (или невозможно) и целесообразно (нецелесообразно) применить для расчета стоимости. После того, как решение о применяемых подходах принято, в разделе «процесс оценки» идут ссылки на раздел «анализ рынка», например, в части обоснования различных корректировок, дополнительных затрат и т.д. Иначе говоря, раздел «процесс оценки» содержит только «техническую сторону расчетов», а основная информация, обоснованное экспертное мнение добывается в ходе проведения анализа рынка. В некоторых случаях можно даже поставить приоритеты именно на разделе «анализ рынка», чем на стандартных методиках трех подходов, так как анализ рынка – это отражение существующей реальности, а «три подхода» - это гремучая смесь различных направлений теории и практики, которая может совершенно по-разному проявлять себя в полевых условиях.

Раздел «согласование результатов оценки» Процесс согласования результатов нескольких подходов – это модель торга между продавцом, покупателем и инвестором. Решение об окончательном результате будет склоняться к «наиболее сильной» из сторон. Для решения задачи согласования необходимо рассмотреть мотивы поведения его участников, учесть тип рыночной конкуренции и вид сделки, для которой определяется стоимость. Поэтому мы говорим, что согласование – это, прежде всего, процесс принятия решения, суждение, выбор, а не механическое усреднение результатов цен, полученных с применением трех подходов. Суждение об итоговой величине стоимости принимается на основании проведенного анализа рынка.

Что касается связи «задач оценки» и раздела «анализ рынка», то можно отметить, что не все задачи оценки подразумевают будущую сделку. Однако, даже если речь идет об определении стоимости для сделки, то в изучение рынка должно проводится именно с прицелом на условия гипотетической сделки. Например, если оценка происходит для целей залога, то это значит, что сделка будет проходить в условиях «вынужденной продажи», а потенциальные покупатели уведомлены, что они покупает имущество предприятия-банкрота, а значит, не будет каких-либо дополнительных затрат на маркетинг, предпродажную подготовку, изучение рынка потенциальных заказчиков и так далее.[21]

Раздел анализ рынка является самым важным в отчете об оценке. Обойтись без анализа рынка или пропустить этот раздел полностью или частично невозможно, равно как и заимствовать из глянцевых журналов или профессиональных, у коллег или на интернет-сайтах. Каждому оценщику под силу проанализировать и дать описание собранной информации о рынке, сделать этот раздел основой, базой отчета об оценке.