Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если при оценки объекта выясняется, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Базовую модель данного метода можно представить следующим правилом: «Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения по формуле (см. приложение – 5).

Основной характеристикой для объекта оценки выступает стоимость сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.

Под термином ценовой информации в данном случае понимается цена купли-продажи, ставка арендной платы, цена предложения или спроса.

В некоторых странах Европы (например, страны Скандинавии, Германия) информация о совершенных сделках и их величинах является открытой, в других странах, как, например, в США и Канаде, эта информация недоступна всем желающим. В России ситуация близка ко второй группе государств. На практике оценщику невозможно стать обладателем достоверной информации о величинах совершенных сделок, поэтому чаще всего в оценочной практике приходится иметь дело с информацией из СМИ, в которой публикуются предложения о покупке или продаже объектов недвижимости.

В качестве источников ценовой информации об объекте-аналоге могут выступать официальные документы о сделке, проведенной с этим объектом, риэлтерские фирмы, сопровождавшие сделку, специализированные издания о предложениях недвижимости и т. п.

Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода состоит в ответе на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»

Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.

Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект- аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже — то положительная.

Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.

При оценке недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения корректировок. Если все корректировки относятся либо к относительным, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:

•поправка на вещные права.

•поправка на условия финансирования.

•поправка на условия продажи.

•поправка на дату продажи.

•поправка на местоположение.

•поправки на прочие физические характеристики.

Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные корректировки, а затем абсолютные.

В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчёт величин поправок может производиться различными методами.

Методы внесения поправок:

· Метод парных продаж-подбор пары объектов-аналогов, отличающихся только по

одному параметру и одинаковых по остальным характеристикам. В этом случае разница в их стоимости обусловливается именно этим самым единственным различием.

С рыночной точки зрения метод парных продаж является наиболее информативным, но на практике чем больше характеристик, описывающих объект недвижимости, тем большее количество пар надо подбирать для вычисления поправок. При недостаточности информации об объектах-аналогах в некоторых сегментах рынка недвижимости этот факт может стать серьезной преградой для применения данного метода.

Поэтому при ограниченности информации об аналогах чаще всего применяют методы экспертных или аналитических оценок.

· Метод экспертных оценок - предполагает наличие эксперта, который, основываясь

собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Экспертные поправки, как правило, выражаются в относительных величинах.

Основным условием успешного применения данного метода становится выбор эксперта. Экспертом может выступать как сам оценщик, производящий работы оценки, при условии, что он удовлетворяет требованиям, предъявляемым к экспертам, так и сторонние специалисты.

Чтобы оценки величины корректировок выглядели обоснованными, эксперт должен обладать следующими качествами:

• значительным практическим и жизненным опытом;

• высоким уровнем эрудиции;

• способностью адекватно отражать рыночные тенденции того сегмента, к которому принадлежит объект оценки;

• отсутствием заинтересованности в конкретных результатах.

Основным достоинством метода экспертных оценок выступает отсутствие необходимости сбора дополнительной информации, что в условиях ее недостатка может стать значительным аргументом за привлечение эксперта.

Недостатком экспертного метода является именно участие экспертов, так как, во-первых, привлечение опытных и заслуженных экспертов является дорогостоящим мероприятием, что значительно удорожает стоимость оценочных работ, а во-вторых, поправки, определенные описанным выше способом, нельзя считать в полной мере корректными, ибо они неизбежно являются результатом субъективного мнения конкретного эксперта, следовательно, допускают различное толкование.

Кроме того, как показывают эмпирические исследования? несмотря на то, что человек обладает уникальным знанием и внутренней информацией, недоступной количественному анализу, определение корректировок с помощью экспертов не является таким точным, как корректировки, полученные с помощью методов парных продаж или аналитическим.

Таким образом, более целесообразно, по возможности, отдавать приоритет формализованным методам определения корректировок.

· Аналитический метод внесения поправок - заключается в том, что величина поправки

определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимых строительных материалов. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.

В рамках аналитического метода применяется тот же порядок внесения поправок, что был описан выше.

Рассмотрим способы их аналитического определения:

Поправка на разные виды прав вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов-аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.

Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.

Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т. п.

Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных средств носит название эффекта финансового левериджа или эффекта финансового рычага.

Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т. п. Эта поправка представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка—предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа—рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10—15 %.

Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период. Поэтому эта поправка представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на предыдущие по времени объекты-аналоги, например, путем введения коэффициента дисконтирования или процента инфляции.

Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценно - образующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположения весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т. п

Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических поправок.

Эта поправка представляет собой отражение влияния место положения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под термином «территория» могут пониматься районы города, исторически сложившиеся районы и т. п.

Поправки на иные физические характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.

Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10 %, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.

Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего такими величинами выступают валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.

· Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение цены продажи

к потенциальному или действительному валовому доходу, рассчитываемое по формуле

(см.приложение – 6)

Использование данного показателя предполагает выполнение следующих действий:

• оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта;

• определение отношения цены продажи объектов-аналогов к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок;

• умножение валового рентного мультипликатора на рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

Никакие поправки в этом случае не вносятся, так как подразумевается, что разница в доходах и ценах полностью отражает различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами, которые нивелируются при расчете соотношения.

Ограничения на применения ВРМ следующие: рынок должен быть активным с регулярными продажами на основе приносимых ими доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и норме возврата капитала между оцениваемым объектом и аналогами; метод также не учитывает возможную разницу в операционных расходах.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) — это отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:

• отбор аналогичных недавно проданных объектов со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоком доходов от оцениваемого объекта;

• деление чистого операционного дохода (ЧОД) от каждого аналога на цену его продажи и получение общего коэффициента капитализации (ОКК);

• деление ЧОД от объекта оценки на ОКК и получение рыночной стоимости.

Таким образом, сравнительный подход основан на внесении корректировок в цены объектов-аналогов с целью приведения их характеристик в соответствие с параметрами объекта оценки. Второй разновидностью подхода является метод валового рентного мультипликатора, заключающийся в расчете соотношения между ценой и валовым доходом.

Препятствием к применению сравнительного подхода является недостаток информации об аналогичных объектах, а наилучшие результаты данный подход дает при оценке тех объектов, для которых существует хорошо развитый рынок.