Предмет и форма договора социального найма жилого помещения

Исследование правовой конструкции гражданско-правового договора в первую очередь предполагает определение его предмета. Частью 1 ст. 62 ЖК РФ определен предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение. Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В указанной статье перечисляются виды жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Здесь не упоминается такое жилое помещение как комната, в то время как в ст. 16 ЖК РФ, перечисляющей виды жилых помещений, которые могут быть объектами жилищных прав, она указывается и также упоминается в других статьях ЖК РФ, посвященных социальному найму. Очевидно, что и комната может быть предметом договора социального найма (например, в случае её освобождения в коммунальной квартире), а в ст. 62 ЖК РФ она, скорее всего, входит в понятие части квартиры.

Суд посчитал возможным уточнить резолютивную часть решения суда нижестоящей инстанции об обязании администрации муниципального образования предоставить на основании п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ гражданину, обладавшему статусом лица из числа детей, оставшихся без попечения родителей, благоустроенную квартиру. Суд указал на то, что ему должна быть предоставлена не благоустроенная квартира, а благоустроенное жилое помещение, приняв довод правительства субъекта РФ об отсутствии у суда оснований для возложения на администрацию обязанности по предоставлению именно отдельной благоустроенной квартиры, поскольку из содержания применимых к существу спора норм права следует, что в них решается вопрос о праве на получение жилого помещения. При этом ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит не только квартиру, но и жилой дом, часть дома, часть квартиры и комнату[23].

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, сформулированы в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [24]. Так, жилое помещение должно находиться в доме, расположенном в жилой зоне, несущие конструкции должны быть в надлежащем состоянии, жилое помещение должно быть оборудовано инженерными системами, отвечающими требованиями безопасности и т.д. Факт проживания в помещении, не отвечающем установленным для жилого помещения требованиям, согласно п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, является самостоятельным основанием для постановки проживающих в нем граждан на учет нуждающихся в жилом помещении.

К основным критериям, по которым определяется отнесение помещений к жилым, относятся: изолированность помещения, пригодность его для постоянного проживания и отнесение его к недвижимому имуществу. Так, строительный вагон или домик на дереве не могут быть признаны жилыми помещениями. Изолированность означает наличие у жилого помещения выхода в помещения общего пользования или на улицу. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими правилами, которые устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

Еще одним критерием, который не является основным при отнесении помещения к жилому, но которому оно должно в идеале соответствовать, можно назвать благоустроенность жилого помещения. К отрицательным моментам по действующему законодательству относится формальное снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. Ранее жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно было быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение. В настоящее время такое требование не содержится в ст. 62 ЖК РФ. Означает ли это, что нанимателю может быть предоставлена квартира, не имеющая полный уровень благоустройства? Из наименования ст. 85 ЖК РФ «выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма» можно сделать вывод: так как при выселении нанимателю предоставляется другое благоустроенное помещение, то и занимаемое им на данный момент помещение тоже подразумевается благоустроенным. А в «другое» жилое помещение (неблагоустроенное) переселяются граждане, не оплачивающие коммунальные услуги без уважительных причин, то есть предоставление им такого жилья взамен благоустроенного является как бы санкцией за неисполнение нанимателем своих обязанностей по договору. Однако, хотя требование о благоустроенности и вытекает из этих статей, представляется необходимым внести изменения в ч.1 ст.62 ЖК РФ: «предметом договора социального найма должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта жилое помещение».

Также законодателем напрямую не предусмотрены требования относительно местонахождения жилого помещения. П.В. Алексий считает, что исходя из норм ст. 89 ЖК РФ, в которой содержится положение о том, что при выселении гражданам предоставляется жилое помещение в границах данного населенного пункта, можно сделать вывод, что и впервые предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах данного населенного пункта[25]

Ч.2 ст. 62 ЖК РФ содержит положение о том, какие помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма. Во-первых, это неизолированное жилое помещение (например, комната в квартире, состоящей из смежных комнат). Во-вторых, это вспомогательные помещения (кухня, коридор, кладовые и т.д). В-третьих, общее имущество в многоквартирном доме(лестничные площадки, чердаки, подвалы, крыша, земельный участок, на котором находится дом и т.д). Такие помещения, а также общее имущество многоквартирного дома, входят в систему элементов предмета договора, но не могут быть единственным его элементом.

Неотъемлемым элементом предмета договора социального найма помимо жилого помещения некоторые авторы считают действия обязанных сторон – наймодателя и нанимателя. К ним относятся действия сторон, традиционные для обязательств по передаче имущества во владение и пользование, также действия наймодателя, связанные с обслуживанием жилого помещения и предоставления коммунальных услуг. С этим нельзя согласиться, так как действия обычно составляют предмет договора на выполнение работ и оказание услуг. А в договорах на передачу имущества предметом выступает само это имущество (жилое помещение).

Что касается формы договора социального найма, то договор заключается в простой письменной форме путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Заключение договора осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Если договор заключен при отсутствии такого решения, то требование к форме договора не является соблюденным.

И.Л. Корнеева отмечает: «следует обратить внимание на то, что договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения – это документы, принципиально различающиеся по своей юридической природе»[26]. Безусловно, это так. Решение – это акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для лиц, указанных в нем.

Согласно ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Можно сделать вывод, что несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, так как ЖК РФ прямо этого не предусматривает. Вместе с тем содержание Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения», вменяет нанимателю в обязанность принять от наймодателя в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение[27].

Кроме того, ч. 3 ст. 69 ЖК РФ предписывается в обязательном порядке указывать в договоре социального найма членов семьи нанимателя. Таким образом, в ст. 63 ЖК РФ, как представляется, речь идет об императиве в плане оформления данного договора как письменного документа, без которого невозможно будет вселение в предоставленное жилое помещение ни самого нанимателя, ни членов его семьи.

Таким образом, проведенное в настоящем параграфе исследование позволяет сделать вывод о том, что предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Оно должно быть изолированным, пригодным для проживания, площадь его должна быть не менее нормы предоставления. Также в предмет договора социального найма входят вспомогательные помещения и общее имущество в многоквартирном доме. Для соблюдения прав и интересов нанимателя представляется необходимым законодательно закрепить условие о благоустроенности жилого помещения. Договор заключается в простой письменной форме, но если форма договора не соблюдена, то он не будет признан недействительным.