Тема № 1. Организация работ по технической эксплуатации

Техническая эксплуатация зданий — это комплекс мероприя­тий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функци­онирование здания по назначению.

Функционирование здания — это непосредственное выполне­ние им заданных функций. Использование здания по назначе­нию, частичное приспособление под другие цели снижают эффек­тивность его функционирования, так как использование здания по назначению является основной целью его эксплуатации. Функ­ционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, а также период ремонта здания.

Техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания.

Система технического обслуживания включает в себя обеспе­чение нормативных режимов и параметров, наладку инженерно­го оборудования, технические осмотры зданий и конструкций.

Система ремонтов состоит из текущего и капитального ре­монтов.

Санитарное содержание зданий заключается в уборке обще­ственных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении: безотказ­ной работы конструкций здания; соблюдения нормальных сани­тарно-гигиенических условий и правильного использования ин­женерного оборудования; поддержания температурно-влажностного режима помещений; проведения своевременного ремонта; повышения степени благоустройства зданий и т. д.

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сро­ков службы здания принимают безотказный срок службы основ­ных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы от­дельных элементов здания могут быть в 2—3 раза меньше норма­тивного срока службы здания.

Безотказное и комфортное пользование зданием требует в те­чение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания.

В течение всего срока службы элементы и инженерные систе­мы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не мо­гут эксплуатироваться до полного износа. В этот период прово­дят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполне­ние незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслужи­вания и ремонта. Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния.

Кон­троль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое со­стояние здания в целом, при проведении частичных осмотров им подвергаются отдельные конструкции.

Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, лив­ней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихий­ного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся 2 раза в год: весной и осенью.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов зда­ний регламентируется нормами. При проведении частичных ос­мотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявлен­ные неисправности, которые препятствуют нормальной эксплу­атации, устраняются в сроки, указанные в строительных нормах и правилах (СНиП).

Ремонт здания — комплекс строительных работ и организаци­онно-технических мероприятий по устранению его физического и морального износа, не связанных с изменением основных тех­нико-экономических показателей здания.

Система планово-предупредительного ремонта включает теку­щий и капитальный ремонты.

Текущий ремонт здания выполняется с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудова­ния, поддержания эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечиваю­щей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капиталь­ный ремонт.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляются в уточнение пятилет­них с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.

Капитальный ремонт производится с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элемен­тов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт включает в себя устранение неисправ­ностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несу­щих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улуч­шающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухуд­шения состояния отдельных элементов, узлов или здания в це­лом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики — предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из пери­одически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сро­ков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены.

Ремонт назначают в зависимости от срока эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.

Накопленные статистические данные позволяют для различ­ных конструкций и схем зданий, материалов, сроков эксплуата­ции определить параметры плотности распределения времени на­ступления отказов и сроки назначения конструкций на ремонт.