Источники ㅤправового ㅤрегулирования ㅤотношений, ㅤоснованных ㅤна ㅤдоговоре ㅤдарения ㅤнедвижимого ㅤимущества

Договор ㅤ дарения ㅤ – ㅤ один ㅤ из ㅤ самых ㅤ древних ㅤ договоров ㅤ (наряду ㅤ с ㅤ договором ㅤ мены ㅤ и ㅤ купли-продажи), ㅤ направленных ㅤ на ㅤ переход ㅤ права ㅤ собственности ㅤ от ㅤ дарителя ㅤ к ㅤ одаряемому. ㅤ

Еще ㅤ в ㅤ 19 ㅤ веке, ㅤ в ㅤ Российском ㅤ Своде ㅤ законов, ㅤ нормы, ㅤ связанные ㅤ с ㅤ договором ㅤ дарения, ㅤ содержались ㅤ в ㅤ книге ㅤ «О ㅤ порядке ㅤ приобретения ㅤ и ㅤ укрепления ㅤ прав ㅤ на ㅤ имущества ㅤ в ㅤ особенности». ㅤ

Позже, ㅤ при ㅤ советской ㅤ власти, ㅤ декрет ㅤ ВЦИК ㅤ «О ㅤ дарениях» ㅤ 1918 ㅤ г. ㅤ устанавливал ㅤ форму ㅤ договора ㅤ дарения, ㅤ предельно ㅤ допустимую ㅤ сумму ㅤ дара, ㅤ запрет ㅤ дарения ㅤ на ㅤ случай ㅤ смерти, ㅤ последствия ㅤ признания ㅤ договора ㅤ недействительным.

В ㅤ Гражданском ㅤ кодексе ㅤ РСФСР ㅤ 1922 ㅤ г. ㅤ договору ㅤ дарения ㅤ была ㅤ посвящена ㅤ лишь ㅤ одна ㅤ норма, ㅤ устанавливающая ㅤ следующее ㅤ правило: ㅤ «Договор ㅤ о ㅤ безвозмездной ㅤ уступке ㅤ имущества ㅤ (дарение) ㅤ на ㅤ сумму ㅤ более ㅤ одной ㅤ тысячи ㅤ рублей ㅤ должен ㅤ быть, ㅤ под ㅤ страхом ㅤ недействительности, ㅤ нотариально ㅤ удостоверен».[33]

Все ㅤ отношения, ㅤ связанные ㅤ с ㅤ договором ㅤ дарения, ㅤ регламентировались ㅤ в ㅤ Гражданском ㅤ кодексе ㅤ РСФСР ㅤ 1964 ㅤ г. ㅤ двумя ㅤ статьями. ㅤ Согласно ㅤ первой ㅤ из ㅤ них, ㅤ по ㅤ договору ㅤ дарения ㅤ одна ㅤ сторона ㅤ передает ㅤ безвозмездно ㅤ другой ㅤ стороне ㅤ имущество ㅤ в ㅤ собственность. ㅤ Договор ㅤ дарения ㅤ считается ㅤ заключенным ㅤ в ㅤ момент ㅤ передачи ㅤ имущества. ㅤ Дарение ㅤ гражданином ㅤ имущества ㅤ государственной, ㅤ кооперативной ㅤ или ㅤ общественной ㅤ организации ㅤ может ㅤ быть ㅤ обусловлено ㅤ использованием ㅤ этого ㅤ имущества ㅤ для ㅤ определенной ㅤ общественно ㅤ полезной ㅤ цели. ㅤ Вторая ㅤ статья ㅤ предусматривала ㅤ требования, ㅤ предъявляемые ㅤ к ㅤ форме ㅤ договора ㅤ дарения. ㅤ В ㅤ соответствии ㅤ с ㅤ этими ㅤ требованиями ㅤ договор ㅤ дарения ㅤ на ㅤ сумму ㅤ свыше ㅤ пятисот ㅤ рублей ㅤ и ㅤ договор ㅤ дарения ㅤ валютных ㅤ ценностей ㅤ на ㅤ сумму ㅤ свыше ㅤ пятидесяти ㅤ рублей ㅤ нотариально ㅤ удостоверялись. ㅤ Договор ㅤ дарения ㅤ гражданином ㅤ имущества ㅤ государственной, ㅤ кооперативной ㅤ или ㅤ общественной ㅤ организации ㅤ заключался ㅤ в ㅤ простой ㅤ письменной ㅤ форме, ㅤ договор ㅤ дарения ㅤ жилого ㅤ дома ㅤ - ㅤ в ㅤ форме, ㅤ установленной ㅤ для ㅤ договора ㅤ купли ㅤ - ㅤ продажи ㅤ жилого ㅤ дома.[34]

В ㅤ современных ㅤ условиях ㅤ развития ㅤ рыночных ㅤ связей ㅤ произошло ㅤ значительное ㅤ возрастание ㅤ роли ㅤ гражданско-правового ㅤ регулирования ㅤ рассматриваемых ㅤ отношений. ㅤ Это ㅤ выражается, ㅤ прежде ㅤ всего, ㅤ в ㅤ достаточно ㅤ развернутой ㅤ и ㅤ сравнительно ㅤ детальной ㅤ их ㅤ регламентации ㅤ в ㅤ законе.

В ㅤ настоящее ㅤ время ㅤ нормы, ㅤ регулирующие ㅤ договор ㅤ дарения, ㅤ по-прежнему ㅤ аккумулированы ㅤ в ㅤ Гражданском ㅤ кодексе ㅤ РФ. ㅤ Однако ㅤ Гражданский ㅤ кодекс ㅤ РФ ㅤ уделяет ㅤ дарению ㅤ гораздо ㅤ больше ㅤ внимания, ㅤ выделив, ㅤ в ㅤ частности, ㅤ для ㅤ этого ㅤ отдельную ㅤ главу ㅤ во ㅤ второй ㅤ части, ㅤ состоящую ㅤ из ㅤ 11 ㅤ статей, ㅤ где ㅤ дана ㅤ достаточно ㅤ развернутая ㅤ и ㅤ детальная ㅤ регламентация.

Помимо ㅤ норм ㅤ гражданского ㅤ права, ㅤ отношения, ㅤ связанные ㅤ с ㅤ дарением ㅤ недвижимого ㅤ имущества, ㅤ подпадают ㅤ под ㅤ действие ㅤ правил ㅤ других ㅤ отраслей ㅤ российского ㅤ права, ㅤ в ㅤ частности ㅤ земельного, ㅤ жилищного. ㅤ К ㅤ числу ㅤ актов, ㅤ содержащих ㅤ такие ㅤ правила, ㅤ относятся: ㅤ Земельный ㅤ кодекс ㅤ РФ, ㅤ Жилищный ㅤ кодекс ㅤ РФ, ㅤ Семейный ㅤ кодекс ㅤ РФ ㅤ и ㅤ др.

По ㅤ общему ㅤ правилу ㅤ имущественные ㅤ отношения ㅤ по ㅤ владению, ㅤ пользованию ㅤ и ㅤ распоряжению ㅤ землей, ㅤ а ㅤ также ㅤ по ㅤ совершению ㅤ сделок ㅤ с ㅤ ней ㅤ регулируются ㅤ гражданским ㅤ законодательством. ㅤ Исключение ㅤ - ㅤ случаи, ㅤ когда ㅤ земельным, ㅤ лесным, ㅤ водным ㅤ законодательством, ㅤ законодательством ㅤ о ㅤ недрах, ㅤ об ㅤ охране ㅤ окружающей ㅤ среды, ㅤ специальными ㅤ федеральными ㅤ законами ㅤ предусмотрено ㅤ иное.

Земельный ㅤ кодекс ㅤ РФ ㅤ определяет ㅤ основные ㅤ принципы ㅤ земельного ㅤ законодательства. ㅤ Так, ㅤ установлен ㅤ приоритет ㅤ охраны ㅤ земли ㅤ перед ㅤ ее ㅤ использованием ㅤ в ㅤ качестве ㅤ объекта ㅤ недвижимости. ㅤ Все ㅤ прочно ㅤ связанные ㅤ с ㅤ землей ㅤ объекты ㅤ следуют ㅤ судьбе ㅤ соответствующих ㅤ участков ㅤ (за ㅤ исключением ㅤ случаев, ㅤ установленных ㅤ федеральными ㅤ законами).

Правовой ㅤ режим ㅤ земель ㅤ определяется ㅤ исходя ㅤ из ㅤ их ㅤ принадлежности ㅤ к ㅤ определенной ㅤ категории ㅤ и ㅤ разрешенного ㅤ использования ㅤ в ㅤ соответствии ㅤ с ㅤ зонированием ㅤ территорий. ㅤ Категория ㅤ зависит ㅤ от ㅤ целевого ㅤ назначения. ㅤ Выделяют ㅤ земли ㅤ с/х ㅤ назначения, ㅤ населенных ㅤ пунктов, ㅤ спецназначения, ㅤ особо ㅤ охраняемых ㅤ территорий ㅤ и ㅤ объектов, ㅤ лесного ㅤ и ㅤ водного ㅤ фондов, ㅤ запаса.

Земля ㅤ может ㅤ находиться ㅤ в ㅤ собственности, ㅤ аренде, ㅤ пожизненном ㅤ наследуемом ㅤ владении, ㅤ постоянном ㅤ (бессрочном) ㅤ или ㅤ безвозмездном ㅤ срочном ㅤ пользовании. ㅤ Также ㅤ может ㅤ устанавливаться ㅤ режим ㅤ ограниченного ㅤ пользования ㅤ чужими ㅤ земельными ㅤ участками ㅤ (сервитут). ㅤ Определены ㅤ основания ㅤ возникновения, ㅤ изменения, ㅤ ограничения ㅤ и ㅤ прекращения ㅤ указанных ㅤ прав.

Кроме ㅤ того, ㅤ земельное ㅤ законодательство ㅤ устанавливает ㅤ ряд ㅤ ограничений ㅤ на ㅤ заключение ㅤ сделок ㅤ с ㅤ земельными ㅤ участками. ㅤ С ㅤ участками ㅤ земель, ㅤ изъятыми ㅤ из ㅤ оборота, ㅤ вообще ㅤ не ㅤ могут ㅤ совершаться ㅤ никакие ㅤ сделки; ㅤ участки ㅤ земель, ㅤ ограниченных ㅤ в ㅤ обороте, ㅤ не ㅤ могут ㅤ быть ㅤ переданы ㅤ в ㅤ частную ㅤ собственность ㅤ (кроме ㅤ случаев, ㅤ установленных ㅤ федеральными ㅤ законами).[35]

С ㅤ принятием ㅤ Жилищного ㅤ кодекса ㅤ РФ ㅤ окончательно ㅤ сформировался ㅤ относительно ㅤ новый ㅤ для ㅤ российской ㅤ правовой ㅤ системы ㅤ институт ㅤ права ㅤ собственности ㅤ на ㅤ жилое ㅤ помещение. ㅤ Значение ㅤ этого ㅤ института ㅤ определяется ㅤ значением ㅤ жилья ㅤ в ㅤ истории ㅤ человеческой ㅤ цивилизации; ㅤ обеспеченность ㅤ человека ㅤ жильем ㅤ - ㅤ необходимое ㅤ условие ㅤ создания ㅤ и ㅤ развития ㅤ семьи, ㅤ укрепления ㅤ брака, ㅤ рождения ㅤ и ㅤ воспитания ㅤ детей, ㅤ решения ㅤ многих ㅤ социальных, ㅤ экономических ㅤ и ㅤ политических ㅤ проблем ㅤ государства ㅤ и ㅤ общества.

Право ㅤ собственности ㅤ на ㅤ жилье ㅤ - ㅤ это ㅤ одна ㅤ из ㅤ основных ㅤ ценностей ㅤ современного ㅤ общества. ㅤ Закон ㅤ призван ㅤ защищать ㅤ это ㅤ право, ㅤ гарантировать ㅤ его ㅤ и ㅤ обеспечивать ㅤ условия ㅤ для ㅤ его ㅤ реализации ㅤ в ㅤ интересах ㅤ носителей ㅤ этого ㅤ права ㅤ - ㅤ собственников ㅤ жилых ㅤ помещений, ㅤ которыми ㅤ в ㅤ подавляющем ㅤ своем ㅤ большинстве ㅤ являются ㅤ граждане ㅤ России.

В ㅤ статье ㅤ 30 ㅤ Жилищного ㅤ кодекса ㅤ РФ ㅤ закреплено ㅤ жилищно-правовое ㅤ правомочие ㅤ собственника ㅤ по ㅤ отношению ㅤ к ㅤ жилому ㅤ помещению: ㅤ он ㅤ владеет, ㅤ пользуется ㅤ и ㅤ распоряжается ㅤ жилым ㅤ помещением ㅤ в ㅤ соответствии ㅤ с ㅤ его ㅤ назначением ㅤ и ㅤ пределами ㅤ его ㅤ использования.

В ㅤ указанной ㅤ ㅤ статье ㅤ делается ㅤ ссылка ㅤ на ㅤ гражданское ㅤ законодательство: ㅤ прежде ㅤ всего, ㅤ имеется ㅤ в ㅤ виду ㅤ Гражданский ㅤ кодекс ㅤ РФ, ㅤ в ㅤ частности ㅤ статья ㅤ 209, ㅤ которая ㅤ определяет ㅤ содержание ㅤ права ㅤ собственности. ㅤ Основания ㅤ приобретения ㅤ права ㅤ собственности ㅤ на ㅤ любое ㅤ имущество ㅤ (в ㅤ том ㅤ числе ㅤ на ㅤ жилье) ㅤ определены ㅤ статьей ㅤ 218 ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ. ㅤ В ㅤ соответствии ㅤ с ㅤ указанной ㅤ статьей ㅤ право ㅤ собственности ㅤ на ㅤ имущество ㅤ может ㅤ быть ㅤ приобретено ㅤ другим ㅤ лицом ㅤ на ㅤ основании ㅤ договора ㅤ купли-продажи, ㅤ мены, ㅤ дарения ㅤ или ㅤ иной ㅤ сделки ㅤ об ㅤ отчуждении ㅤ этого ㅤ имущества. ㅤ

Представляется, ㅤ что ㅤ между ㅤ положениями ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ ㅤ и ㅤ нормами ㅤ Жилищного ㅤ кодекса ㅤ РФ ㅤ нет ㅤ очевидных ㅤ коллизий. ㅤ Если ㅤ же ㅤ таковые ㅤ выявятся ㅤ в ㅤ правоприменительной ㅤ практике, ㅤ то ㅤ согласно ㅤ Вводному ㅤ закону[36] ㅤ приоритет ㅤ в ㅤ регулировании ㅤ жилищных ㅤ отношений ㅤ должен ㅤ быть ㅤ признан ㅤ за ㅤ нормами ㅤ Жилищного ㅤ кодекса ㅤ РФ ㅤ как ㅤ специальными ㅤ в ㅤ соотношении ㅤ с ㅤ нормами ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ.

Предмет ㅤ договора ㅤ дарения ㅤ является ㅤ единственным ㅤ существенным ㅤ условием ㅤ этого ㅤ договора. ㅤ Без ㅤ четкого ㅤ определения ㅤ предмета ㅤ договора ㅤ последний ㅤ не ㅤ может ㅤ считаться ㅤ заключенным ㅤ и, ㅤ следовательно, ㅤ у ㅤ одаряемого ㅤ не ㅤ может ㅤ возникнуть ㅤ право ㅤ собственности ㅤ на ㅤ вещь.

Действующее ㅤ законодательство ㅤ не ㅤ выделяет ㅤ различные ㅤ виды ㅤ договора ㅤ дарения ㅤ в ㅤ зависимости ㅤ от ㅤ его ㅤ предмета. ㅤ В ㅤ частности, ㅤ не ㅤ получило ㅤ на ㅤ уровне ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ ㅤ специального ㅤ регулирования ㅤ в ㅤ рамках ㅤ отдельного ㅤ параграфа ㅤ или ㅤ хотя ㅤ бы ㅤ отдельной ㅤ статьи ㅤ в ㅤ рамках ㅤ главы, ㅤ регулирующей ㅤ дарение, ㅤ дарение ㅤ недвижимого ㅤ имущества. ㅤ

То ㅤ же ㅤ относится ㅤ к ㅤ Земельному ㅤ кодексу ㅤ РФ, ㅤ уделившему ㅤ достаточное ㅤ внимание ㅤ договорам ㅤ купли-продажи ㅤ и ㅤ аренды ㅤ земельных ㅤ участков ㅤ и ㅤ лишь ㅤ вскользь ㅤ упоминающему ㅤ в ㅤ некоторых ㅤ статьях ㅤ о ㅤ договоре ㅤ их ㅤ дарения. ㅤ

Очевидно, ㅤ такое ㅤ «невнимание» ㅤ законодателя ㅤ к ㅤ договору ㅤ дарения ㅤ недвижимости ㅤ объясняется, ㅤ в ㅤ частности, ㅤ тем, ㅤ что ㅤ этот ㅤ договор ㅤ ранее ㅤ традиционно ㅤ в ㅤ отечественном ㅤ законодательстве ㅤ не ㅤ удостаивался ㅤ сколько-нибудь ㅤ пристального ㅤ внимания, ㅤ тем ㅤ более ㅤ что ㅤ в ㅤ «доперестроечные» ㅤ времена ㅤ в ㅤ СССР ㅤ подарить ㅤ можно ㅤ было ㅤ лишь ㅤ жилой ㅤ дом ㅤ или ㅤ дачу, ㅤ да ㅤ и ㅤ то ㅤ с ㅤ целым ㅤ рядом ㅤ ограничений, ㅤ и ㅤ сделки ㅤ эти ㅤ имели ㅤ единичный ㅤ характер. ㅤ Соответственно, ㅤ договор ㅤ дарения ㅤ недвижимости ㅤ ранее ㅤ не ㅤ привлекал ㅤ особого ㅤ внимания ㅤ ученых ㅤ и ㅤ не ㅤ подвергался ㅤ сколько-нибудь ㅤ серьезному ㅤ анализу ㅤ в ㅤ юридической ㅤ литературе.

Между ㅤ тем ㅤ в ㅤ современных ㅤ условиях ㅤ договор ㅤ дарения ㅤ недвижимости ㅤ весьма ㅤ распространен ㅤ на ㅤ практике, ㅤ и ㅤ со ㅤ всё ㅤ большим ㅤ сосредоточением ㅤ в ㅤ собственности ㅤ субъектов ㅤ гражданского ㅤ права, ㅤ и ㅤ прежде ㅤ всего ㅤ граждан, ㅤ недвижимого ㅤ имущества ㅤ (дачи, ㅤ гаражи, ㅤ квартиры, ㅤ комнаты ㅤ в ㅤ коммунальных ㅤ квартирах, ㅤ жилые ㅤ дома ㅤ и ㅤ коттеджи, ㅤ да ㅤ и ㅤ нежилые ㅤ здания, ㅤ предприятия, ㅤ земельные ㅤ участки, ㅤ доли ㅤ в ㅤ праве ㅤ собственности ㅤ на ㅤ недвижимое ㅤ имущество; ㅤ не ㅤ исключены ㅤ случаи ㅤ дарения ㅤ и ㅤ воздушных, ㅤ морских ㅤ и ㅤ речных ㅤ судов), ㅤ несомненно, ㅤ будет ㅤ увеличиваться ㅤ как ㅤ общее ㅤ количество ㅤ сделок ㅤ дарения ㅤ недвижимости, ㅤ так ㅤ и ㅤ их ㅤ удельный ㅤ вес ㅤ среди ㅤ сделок ㅤ с ㅤ недвижимостью.

Соответственно, ㅤ будет ㅤ возрастать ㅤ количество ㅤ судебных ㅤ споров, ㅤ связанных ㅤ с ㅤ совершением ㅤ и ㅤ исполнением ㅤ сделок ㅤ дарения. ㅤ «Скудность» ㅤ правового ㅤ регулирования ㅤ данного ㅤ договора, ㅤ имеющиеся ㅤ пробелы ㅤ в ㅤ праве ㅤ не ㅤ могут ㅤ не ㅤ вызывать ㅤ затруднений ㅤ в ㅤ правоприменительной ㅤ практике. ㅤ Договоры ㅤ дарения ㅤ недвижимого ㅤ имущества ㅤ совершаются ㅤ в ㅤ основном ㅤ гражданами ㅤ (или ㅤ с ㅤ участием ㅤ граждан), ㅤ для ㅤ которых ㅤ такие ㅤ сделки ㅤ в ㅤ силу ㅤ социальной ㅤ значимости ㅤ и, ㅤ как ㅤ правило, ㅤ высокой ㅤ стоимости ㅤ предмета ㅤ таких ㅤ договоров ㅤ нередко ㅤ имеют ㅤ поистине ㅤ «судьбоносное» ㅤ значение. ㅤ Отсутствие ㅤ специальных ㅤ норм ㅤ в ㅤ Гражданском ㅤ кодексе ㅤ РФ, ㅤ регулирующих ㅤ особенности ㅤ договора ㅤ дарения ㅤ недвижимости, ㅤ не ㅤ способствует ㅤ должной ㅤ гарантированности ㅤ защиты ㅤ прав ㅤ и ㅤ законных ㅤ интересов ㅤ граждан ㅤ как ㅤ участников ㅤ договора ㅤ дарения.