Влияние состояния рынка энергоносителей на рынок недвижимости

Состояние российского рынка недвижимости определяется, прежде всего, общей макроэкономической ситуацией в стране. В свою очередь, основное влияние на общее состояние российской экономики оказывают мировые цены на энергоносители (в основном, нефть и газ), их добыча и экспорт. Российская экономика еще довольно слаба, чтобы быть конкурентоспособной вне зависимости от цен и объемов экспортируемых энергоносителей. Именно поэтому я считаю необходимым рассмотреть актуальную на сегодняшний момент взаимосвязь общего макроэкономического состояния в стране с мировыми ценами на энергоресурсы.

В свою очередь, ситуация на рынках энергоносителей зависит от очень многих факторов, таких как рост спроса на энергоносители со стороны развивающихся стран, объемы потребления и запасы нефти в США, политика ОПЕК по объемам добычи, политическая ситуация в странах–экспортерах, освоение новых месторождений, стихийные бедствия, развитие новых технологий и прочего.

Таким образом, относительно поставленной нами задачи оценить степень влияния цен на энергоносители на рынок недвижимости, мы можем установить следующую взаимосвязь: общая мировая ситуация – состояние рынка энергоносителей – общая макроэкономическая ситуация в стране – состояние рынка недвижимости.

События на мировых финансовых рынках оказывают прямое действие на динамику нефтяных котировок. Проследим краткую хронологию событий. В течение 2006–2007 годов мировые цены на нефть практически непрерывно шли вверх на фоне высоких темпов роста мировой экономики и растущего спроса в первую очередь со стороны развивающихся стран (см. рис 2). К июлю 2008 года практически был достигнут рубеж в 150 долл. за баррель. Опасения по поводу будущего американской экономики, замедления спроса и мировой финансовой системы вместе с проблемами ведущих финансовых организаций за несколько месяцев обрушили цены практически до 40 долл. за баррель. Такое резкое падение оказалось неприятным сюрпризом и для российских властей. В настоящее время рынок частично восстанавливается, однако его дальнейшая динамика является в высшей степени неопределенной и зависит от совокупности факторов, связанных как с фундаментальными показателями, так и развитием ситуации на глобальных финансовых рынках.

Рис. 2. Динамика цены на нефть марки Brent (IPE), USD/баррель

Выделим различные точки зрения на развитие ситуации на мировом нефтяном рынке. Наиболее пессимистичный прогноз в отношении нефтяных цен на 2009 год выдали Deutsche Bank и Saxo Bank (европейский инвестиционный банк). По прогнозам экспертов последнего, цена на нефть может опуститься до 25 долларов ввиду вступления мировой экономики в фазу рецессии, худшей со времен Великой депрессии. Эксперты не верят в возможность реального сокращения квот ОПЕК из–за существующих разногласий внутри организации. Спад промышленного производства и глобального потребления, которое наблюдается в этом году, может повлечь за собой еще большее снижение цен на нефть. Данную точку зрения разделяют и страны, входящие в состав ОПЕК, которые прогнозируют цену на уровне 35–55 долларов за баррель: именно такую цифру в бюджеты на 2009 год закладывают большинство стран – членов организации.

Более оптимистичный прогноз дают международные финансовые организации. В частности, по оценкам Всемирного банке, средняя цена на нефть в 2009 году составит 75 долларов за баррель. Эти цифры были озвучены в докладе " Глобальные экономические перспективы–2009" 9 декабря 2008 года. В разделе, посвященном перспективам мировой экономики, авторы доклада прогнозируют снижение темпов роста глобального ВВП с 2, 5 процента в 2008 году до 0, 9 процента в 2009 году. Отсюда авторы доклада и делают вывод, что цены на нефть вряд ли сумеют перевалить за рубеж 75 долл., а снижение темпов мирового экономического развития приведет к падению потребности в нефти впервые с начала 1980–х годов.

Так же рассмотрим позиции государств. Правительство США считает, что нефть будет стоить где–то 50–51 долл., потребление с нынешних объемов упадет до 450 тысяч баррелей в сутки. Саудовская Аравия заложила в бюджет на 2009 год цену 43 долл. за баррель, в то время как в бюджете 2008 года была 45 долл. за баррель. Кувейт заложил в бюджет цену на нефть на уровне 50 долларов за баррель против 36 долларов в прошлом году. Для Катара эта сумма составляет 35 долларов, а в Венесуэле бюджет 2009 года базируется на прогнозе средней стоимости в 60 долларов за баррель.

В краткосрочной перспективе (2–3 года) мировой нефтяной рынок сохранится в напряженном состоянии в ситуации с ограниченными возможностями по наращиванию добычи. Такое мнение подтвердило и Международное энергетическое агентство (МЭА), сообщив, что «мировой нефтяной рынок останется напряженным до 2013 года». Резкое падение цен на нефть возможно в случае лишь одновременного сочетания ряда факторов: глубокий спад в экономике США и общее значительное замедление мировой экономики, открытая конкуренция между экспортерами нефти на фоне общего роста добычи. Но инвестиционный цикл в ОПЕК завершится в 2010–2011 годах, а дальнейшее наращивание мировой добычи остается под вопросом. В частности, хотя МЭА предполагает улучшение нефтяного баланса в 2009–2010 годах за счет роста добычи ОПЕК, ситуация после 2011–го становится еще менее сбалансированной. Существующие проекты добычи не–ОПЕК, столкнувшись со значительным ростом издержек и политическими конфликтами, сильно отстают по срокам ввода мощностей. К примеру, ввод крупнейшего месторождения Казахстана – Кашагана откладывается как минимум до 2013 года.

В среднесрочной перспективе (до 2020 года) после окончания очередной инвестиционной стадии ОПЕК и расширения добычи у ряда новых стран–экспортеров – Бразилия, Азербайджан, Казахстан и др. – не исключено понижение цен до уровня, соответствующего долгосрочным предельным издержкам новых производств. Они, по оценкам, достигают в настоящее время 70–80 долл. за барр. в текущих ценах (90–100 долл. в ценах 2020 года). Но даже в самых оптимистичных прогнозах углеводороды по технологическим причинам продолжают доминировать до 2020 года в транспортной сфере и в производстве электроэнергии, а доля альтернативных источников останется незначительной. Существует достаточно высокая вероятность обострения ситуации, поскольку исчерпание месторождений в мире идет несколько быстрее ожидавшихся темпов (в частности, резкое падение добычи в Мексике и Великобритании). Доступ международных энергетических компаний к месторождениям наталкивается на политические препятствия. Расчеты показывают, что необходим ввод 3, 5 млн. барр. в день ежегодно лишь для компенсации выбывания «стареющих» месторождений. Долгосрочные качественные оценки баланса предложения и спроса остаются довольно пессимистичными. Основные надежды на рост добычи в этот период связаны с разведкой и началом добычи крупных месторождений на Каспии, в Восточной Сибири, шельфе Бразилии и США.

В долгосрочной перспективе (после 2020 года) ситуация с динамикой цен остается по–прежнему неопределенной, к тому же она сильно зависит от принятия решений о развитии альтернативных источников, атомной энергетики и прочее. Кроме того, последствия субсидирования биотоплива, выразившиеся в глобальном повышении цен на продукты питания, ограничивают потенциал роста этого сектора.

По данным Министерства экономического развития РФ объем добычи нефти, включая газовый конденсат, в 2009 году ожидается на уровне около 482 млн. т или 98, 9% к 2008 году. Экспорт нефтипрогнозируется на уровне 237 млн. т или 97, 5% к 2008 году, в связи с сокращением ее добычи.

Прогноз добычи нефти в 2009 году разработан исходя из недостаточного объема финансовых ресурсов для поддержания уровня добычи на «старых» выработанных месторождениях, в основном Западной Сибири, и освоения новых месторождений Восточной Сибири и Тимано–Печорской провинции, а также с учетом действующей системы налогообложения нефтяного комплекса.

Рис. 3. Динамика добычи и экспорта нефти в России (млн.тонн)

Таблица 1.

Добыча нефти за 1 квартал 2009 г.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

1. Рынок недвижимости чувствителен к изменениям общей макроэкономической ситуации в стране, которая зависит от состояния рынка энергоносителей и мировой экономики. Высокие мировые цены на энергоносители формируют благополучную конъюнктуру для развития рынка недвижимости.

2. Основной вариант развития для российской экономики на ближайшие два–три года следует рассматривать в ключе стабильных цен на нефть в пределах 50–55 долларов за баррель, увеличивающейся доли и степени переработки и постепенного снижения темпов роста добычи и экспорта энергоресурсов. Но при условии отсутствия локальных конфликтов и ухудшения политической ситуации в странах–экспортерах и стабильного состояния мировой экономической системы.

3. В перспективе последующих 3–х лет будет наблюдаться постепенное замедление темпов роста экспорта нефти, но в целом объемы экспорта продолжат расти. Это связано с увеличением объемов переработки, внутреннего потребления и снижением темпов роста добычи нефти.

4. На основе выявленных зависимостей и представленных на графиках и таблице прогнозных макроэкономических данных, сделаем предположение, что рынок недвижимости в перспективе 2–3 лет продолжит расти стабильными невысокими темпами, увеличивая свой объем и качественные характеристики.

2.3. Анализ основных экономических показателей деятельности ОАО «Группа Компаний ПИК»

Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально. В то же время достаточно весомым фактором является финансовый. Поэтому я считаю необходимым провести финансовый анализ деятельности ОАО «Группа Компаний ПИК». Для оценки его работы рассмотрим основные показатели финансово – хозяйственной деятельности предприятия за 2006–2008 годы (таблица 2)

Таблица 2.

Основные показатели хозяйственной деятельности предприятия в 2006–2008 гг.

Анализируя деятельность ОАО «Группа Компаний ПИК», следует отметить следующее. Объем выполненных строительно–монтажных работ увеличивается. В целом, за три года работы организации он возрос более чем в 8 раз, что происходило по причине увеличения заказов на строительство.

Выручка от реализации продукции предприятия возросла за 2006–2008 гг. в 5 раз, соответственно и общая себестоимость реализации продукции предприятия имеет тенденцию роста. Основную долю в затратах на реализацию продукции составляют расходы на материалы, энергию, топливо.

Затраты на 1 рубль реализованной продукции предприятия возросли за период 2006–2008 гг. на 40 коп. или на 77, 15%, что оценивается отрицательно в работе ОАО «Группа Компаний ПИК». Удельный вес себестоимости в общем объеме произведенной продукции и выполненных работ за период с 2006 по 2008 гг. увеличился в основном за счет расширения деятельности фирмы, связанной со значительными вложениями денежных средств.

Эффективность использования основных средств предприятия увеличилась, фондоотдача возросла более чем на 20%, на что повлияли темпы роста объемов реализации продукции предприятия.

Положительным финансовым результатом деятельности предприятия является прибыль, которая увеличивается год от года достаточно быстрыми темпами. За анализируемый период она выросла на 68, 25%, что даже в условиях высокой инфляции хорошо.

Снижение рентабельности продаж стало следствием специфики строительной отрасли, неразрывно связанной с долгосрочными работами, прибыль за которые поступит в следующих годах.

Данные, приведенные в таблице 2 показывают, что доходы предприятия значительно выросли. Но в то же время относительные показатели, характеризующие эффективность деятельности предприятия показывают, что наблюдается снижение уоовня прибыли на единицу реализованной продукции. Эффективность вложений всего имущества предприятия так же падает.

ОАО «Группа Компаний ПИК» осуществляет следующие виды деятельности:

1. Инвестиции в жилищное строительство;

2. девелоперская деятельность;

3. ипотечное жилищное кредитование, строительство;

4. производство строительных конструкций и материалов.

Основными видами деятельности предприятия являются: девелоперская деятельность, строительство, а так же производство строительных конструкций и материалов.

Выполнение объема подрядных работ является обобщающим показателем деятельности строительной организации. Общий объем строительно–монтажных работ служит основой для определения потребности в материальных ресурсах, фонде заработной платы и размере оборотных средств.

При анализе структуры продукции необходимо обеспечить группировку изделий по отраслевым сегментам, на соответствующую и не соответствующую профилю данного предприятия. При анализе структуры реализованной продукции ОАО «Группа Компаний ПИК» из соответствующей профилю данного предприятия особо выделяют строительно–монтажные работы. Для проведения данного анализа заполним таблицу 3.

Таблица 3.

Структура реализованной продукции

Исходя из данных расчетов, можно отметить, что объем реализованной продукции и услуг ОАО «Группа Компаний ПИК» увеличивается с каждым годом, особенно больший прирост можно отметить в 2008 году, когда выручка от реализации увеличилась почти в 2 раза по отношению к предыдущему году, что связано с увеличившимися заказами на услуги организации. По данным таблицы можно сделать вывод о значительном увеличении объемов строительно–монтажных работ ОАО «Группа Компаний ПИК» за анализируемый период в связи с расширением деятельности компании. Увеличение объемов строительно–монтажных работ привело к росту прибыли предприятия и связано в первую очередь с сокращением заказов на выполняемые предприятием строительные работы.

В отношении динамики удельного веса реализованной продукции соответствующей профилю предприятия определенной тенденции не наблюдается. Так, в 2002 году наблюдается увеличение удельного веса на 6, 19% по отношению к предыдущему году; в 2003 году отмечается спад на 3, 62% по отношению к предыдущему году.

Не соответствующая профилю предприятия деятельность по удельному весу составляет незначительную часть. К такой деятельности можно отнести ипотечное жилищное кредитование, а так же инвестиционную деятельность.

Рассмотрим подробнее динамику объемов реализации продукции, работ, услуг от основной деятельности за 2006–2008 гг. (таблица 4)

Таблица 4.

Динамика объема реализации продукции, работ, услуг

В целом за 3 года объем выполненных ра­бот возрос на 1072863 тыс. руб. или на 843, 09%, при этом среднего­довой темп прироста составил 35, 7%.

В 2007 году наблюдаем рост объема выполненных работ по основным видам деятельности на 404 934 тыс. руб., т.е. почти в 4 раза. В 2008 году рост объемов выполненных работ увеличился по сравнению с 2007 годом на 667 929 тыс. руб., т.е. на 221, 59%. Такой быстрый рост обусловлен, в первую очередь, расширением географии деятельности фирмы. Также в 2007 году началась реализация ранее запланированных масштабных проектов, Москве, Московской, Ростовской и Краснодарской областях.

Проведем анализ трудовых ресурсов компании. Его главная задача – выявить обоснованность плана численности работающих и установить эффективность их использования. В основные задачи анализа использования трудовых ресурсов также входит исследование численности рабочей силы, ее состава и структуры, а также определение размеров и динамики средней заработной платы работников предприятия. Изучение начинается с анализа обеспеченности строительной организации рабочей силой (табл. 5).

Таблица 5.

Динамика численности и структуры персонала

Из данных таблицы видно, что на предприятии сложилась тенденция к увеличению численности персонала, в целом за период численность работников строительного предприятия увеличилась на 3413 человек, что составило 31, 46%. Структура работников не претерпевает каких–либо существенных изменений, наблюдается устойчивая тенденция роста работников. За период с 2006 г. по 2008 численность работников выросла на 31, 28%. Наблюдается рост штата служащих. Это произошло в связи с рядом структурных изменений в компании. За эти годы был существенно расширен инвестиционно–девелоперский блок предприятий, сформированы архитектурно–проектные институты «Европроект» и «Новоросгражданпроект». К блоку нерудных предприятий были присоединены «Малоярославецкий КНМ» (Калужская область) и «Рузский комбинат нерудных предприятий» (Московская область). В блок промышленных и строительных предприятий были включены организации в Калуге, Нижнем Новгороде, Перми и Тульской области. Таким образом, увеличение служащих в данном случае не может быть негативной тенденцией, т.к. оно связано с расширением деятельности компании и ее внедрением на новые рынки. Но в то же время если в 2006 году на одного управленческого работника приходилось более 5 рабочих, то в 2008 году этот показатель понизился до 4 рабочих на одного служащего. Данная тенденция оценивается отрицательно в работе предприятия.

В целом, структура работников не претерпевает каких–либо существенных изменений, наблюдается устойчивая тенденция роста работников. За период с 2006 г. по 2008 численность работников выросла на 37, 25%. В строительстве производительность труда определяется затратами рабочего времени на выполнение единицы объема работ, т.е. трудоемкостью, а также выработкой в сметной стоимости на одного работающего в единицу времени. Рассмотрим изменение производительности труда работников ОАО «Группа Компаний ПИК» за 2006–2008 гг. (табл. 6).

Таблица 6.

Динамика производительности труда

По данным таблицы 6 следует отметить, что в течение анализируемого периода произошло значительное увеличение производительности труда.

По сравнению с базовым периодом среднегодовая выработка одного работника в 2007 г. возросла на 94, 12%, что в абсолютном выражении составляет 23, 76 тыс. руб.; в 2008 г. данный показатель увеличился на 86, 5% или 42, 4 тыс. руб. Среднегодовая выработка увеличилась более чем в 3 раза в основном за счет увеличения объемов. Это говорит об эффективном использовании трудовых ресурсов.

Основным производственным средствам принадлежит определяющее место в организации строительного производства. Улучшение их использования имеет первостепенное значение для выполнения задания по освоению объемов работ и повышения эффективности производства.

Основные средства создают материально–техническую основу и условия производственно–хозяйственной деятельности, оказывают непосредственное воздействие на эффективность производства, качество работы и результаты всей деятельности предприятия. Все это определяет необходимость их анализа. Задачами анализа использования средств труда на предприятии является изучение состава и динамики основных фондов, их состояния и движения, а также эффективности их использования.

Рассмотрим структуру основных фондов предприятия за три года с целью ее совершенствования и определения направлений будущих капитальных вложений (табл. 7).

Таблица 7.

Состав и динамика основных средств предприятия

Данные таблицы 7 свидетельствуют о возрастании стоимости основных производственных средств за 2006–2008 гг. на 126753 тыс. руб., т.е. более чем в 3 раза. Наибольшим приростом охарактеризовались такие виды основных средств Машины и оборудование и Транспортные средства.

В 2006–2008 гг. доля пассивной части фондов – зданий и сооружений (на 6, 41% по сравнению с 1999 годом) увеличивается значительно меньшими темпами по сравнению с долей активной части основных средств, что оценивается положительно в работе организации, поскольку качественные и количественные изменения в составе основных производственных средств должны осуществляться в направлении роста активной части средств труда. В этих целях в организации необходимо осуществлять мероприятия, обеспечивающие технические, организационные и экономические преобразования.

Обобщающими показателями эффективности использования основных фондов являются фондоотдача и фондоемкость. Показатель фондоотдачи характеризует выпуск продукции на единицу стоимости основных фондов, фондоемкость – это показатель, обратный предыдущему. Оценка эффективности использования основных производственных средств ОАО «Группа Компаний ПИК» в работе осуществляется путем сравнения показателей фондоотдачи и фондоемкости, представленных в таблице 8.

Таблица 8.

Показатели эффективности использования основных средств

Из таблицы 8 видно, что фондоотдача за рассматриваемый период возросла на 127, 44%, а фондоемкость снизилась на 78, 47%, что свидетельствует об эффективном использовании основных производственных фондов на предприятии. Показатель фондовооруженности работников ОАО «Группа Компаний ПИК» увеличился на 272, 09%, что связано в первую очередь с увеличением стоимости основных средств и свидетельствует об увеличении обеспеченности работников предприятия средствами труда.

В целом же можно говорить о позитивной тенденции использования средств труда в ОАО «Группа Компаний ПИК» наметившейся в 2006 году в политике использования производственного потенциала предприятия.

Себестоимость строительной продукции – один из факторов, определяющих рентабельность производства, поэтому на анализе себестоимости остановимся более подробно. Под себестоимостью строительно–монтажных работ понимаются денежные затраты строительной организации на производство работ и сдачу заказчикам объектов и комплексов работ.

В рамках данного анализа проводится оценка себестоимости продукции в целом и по элементам затрат, выявление динамики данного показателя, определение влияния изменения каждой статьи затрат на общее изменение себестоимости продукции методом долевого участия, а также определение предельного уровня затрат.

В таблице 9 проведем анализ себестоимости продукции строительного предприятия по элементам затрат.

Таблица 9.

Анализ себестоимости работ по элементам затрат

Структура элементов затрат, подчеркивает, что производство продукции предприятия является материалоемким. Доля материальных затрат в общем объеме затрат предприятия за 2006–2008 гг. составляет более 50%. Как показывают данные таблицы 9, производство на предприятии является достаточно трудоемким, наметилась тенденция к росту доли затрат на оплату труда. Наблюдается невысокая тенденция к росту прочих за­трат, которые состоят в строительной организации из представительских и командировочных расходов (около 40%), налогов (около 35%) и услуг сторонних организаций.

Резкое увеличение в 2007 году доли затрат на материалы по сравнению с другими годами объясняется также удорожанием стоимости строительных материалов; и в связи с этим на предприятии должны быть проведены мероприятия по экономному использованию материальных ресурсов.

Важный обобщающий показатель себестоимости продукции – затраты на рубль товарной (реализованной) продукции, который выгоден тем, что, во–первых, очень универсальный: может рассчитываться в любой отрасли производства, во–вторых, наглядно показывает прямую связь между себестоимостью и прибылью. Исчисляется он отношением общей суммы затрат на производство и реализацию продукции к стоимости произведенной товарной продукции в действующих ценах. Далее определим уровень затрат на 1 рубль реализованной продукции (табл. 10).

Таблица 10.

Определение уровня затрат на рубль реализованной продукции

Табличные данные свидетельствуют, что удельный вес себестоимости в объеме работ в 2007 году по сравнению с 2006 годом возрос 26 коп., в 2008 году – еще на 14 копеек. Как мы видим, в течение рассматриваемого периода наблюдается тенденция к увеличению затрат на 1 рубль реализованной продукции, что оценивается негативно в работе организации.

Различные стороны производственной, сбытовой, снабженческой и финансовой деятельности предприятия получают законченную денежную оценку в системе показателей финансовых результатов. Конечный финансовый результат деятельности предприятия – это балансовая прибыль или убыток, который представляет собой сумму результата от реализации продукции (работ, услуг), результата от прочей реализации, сальдо доходов и расходов от вне реализационных операций.

Обобщенно наиболее важные показатели финансовых результатов деятельности предприятия представлены в форме отчетности №2 «Отчет о прибылях и убытках» (см. приложение №2). Относительными характеристиками финансовых результатов и эффективности деятельности предприятия являются показатели рентабельности. Показатели рентабельности характеризуют уровень прибыльности (убыточности) производства и в наибольше степени важны для руководства компании.

Рассмотрим следующие показатели рентабельности:

1. Рентабельность продаж:

2. Чистая рентабельность

3. Экономическая рентабельность

4. Рентабельность собственного капитала

5. Валовая рентабельность

6. Затратоотдача

Расчет показателей рентабельности произведен в таблице 11.

Таблица 11.

Расчет показателей рентабельности, %

В результате проведенных расчетов, на основании которых заполнена таблица 11, было выявлено, что отклонение большей части показателей рентабельности значительно снизились за период от 2006 до 2008 года. Отклонение рентабельности продаж за анализируемый период составило 40, 66% в связи с опережающими темпами роста себестоимости объектов строительства по сравнению с выручкой от их реализации. Это стало следствием специфики строительной отрасли. Чистая рентабельность снизилась по этой же причине. Экономическая рентабельность (рентабельность активов) показывает, сколько прибыли предприятие получает в расчете на 1 рубль вложенного имущества. В показателе рентабельности активов результат текущей деятельности сопоставляется с имеющимися у предприятия основными и оборотными средствами. Результаты расчетов показывают рост экономической рентабельности вследствие значительного увеличения активов на предприятии, а так же более эффективного их использования. Рентабельность собственного капитала позволяет установить зависимость между величиной инвестируемых собственных средств и размером прибыли, полученной от их использования. Наблюдается рост рентабельности собственного капитала, что является положительной тенденцией в деятельности предприятия.